金融管理部门近日明确指出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这一表态不仅正面回应了市场关于存量房贷利率是否下调的关切，更将公众的注意力引向了如何下调的具体操作层面。

中国证券报记者于8日连线了北京、郑州等地的多家商业银行，其工作人员均透露，目前银行层面尚未收到关于存量房贷利率下调的具体政策通知。

多位业内专家对此表示，调整存量房贷利率可通过借贷双方协商、大型银行发挥引领作用等多种途径进行。在此过程中，银行净息差承压的问题不容忽视。为缓解这一压力，监管部门或会采取降低存款利率、实施降准等措施，进一步降低银行的负债成本。

尽管目前尚未接到正式通知，但中国工商银行郑州市网点的一位工作人员表示，何时调整及如何调整仍需等待进一步通知。然而，业界普遍认为，存量房贷“降息”落地只是时间早晚的问题。自8月以来，监管部门已多次就存量房贷利率调整问题发声，显示出政策调整的紧迫性和必要性。

据光大证券金融业首席分析师王一峰测算，现阶段存量按揭贷款利率普遍在4.5%-4.7%之间，而人民银行此前公布的数据显示，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率仅为4.18%。这一利差使得存量房贷利率下调成为市场关注的焦点。

中信建投证券首席经济学家黄文涛认为，调整存量房贷利率有助于减缓个人住房贷款早偿现象，同时减少居民房贷支出、修复居民资产负债表。在金融管理部门明确表态后，存量房贷利率下调已进入方案研究制定和实施阶段。

然而，存量房贷利率下降也可能导致银行净息差进一步收窄的问题。王一峰指出，今年一季度末商业银行净息差已降至1.74%，较2022年末大幅收窄17个基点。若本轮存量房贷利率调整落地，银行净息差可能进一步收窄至1.6%左右。因此，加强负债成本管控的必要性进一步上升。

据国盛证券首席经济学家熊园测算，截至2023年6月我国存量房贷规模为38.6万亿元，其中利率明显偏高的部分主要在2018年一季度至2022年一季度发放，约为13.8万亿元。若将这部分存量房贷利率全部调降至当前新发房贷利率水平，将减少商业银行利润约1200亿元。

面对这一挑战，专家预计银行在调整存量房贷利率时会尽量降低对经营业绩的不利影响。东吴证券固定收益首席分析师李勇表示，未来调整存量房贷利率时，预计会根据利率高低由借贷双方自行协商确定加点的下调幅度。同时，由于“转按揭”放开概率不大，商业银行下调合同利率的实际意愿不足，因此存量房贷利率调整或将以国有大行作为“标杆行”的方式开展。

此外，业内专家还建议，考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，若下调存量房贷利率，应配合实施降低存款利率、降准等措施以同步降低银行负债端成本。中金公司研究部银行业分析师林英奇预计，未来1至2年银行存款平均利率有约20个基点的下调空间。

在降准方面，熊园认为后续降准的概率相对更大。降准不仅可以配合地方政府专项债发行、降低地方政府融资成本，还可以配合存量房贷利率调整与地方化债工作、降低银行负债成本并缓解银行息差压力。王一峰进一步表示，考虑到8月专项债发行提速以及中期借贷便利（MLF）到期量较大等因素，降准安排或有所前置。

（文章来源：中国证券报）