在多措并举促进房地产市场企稳回升的背景下，多地政府采取了降低购房首付比例的举措，旨在减轻购房者的资金压力，推动住房市场的合理消费。然而，这一过程中也出现了“零首付”、“低首付”及“首付贷”等违规操作的苗头。这些行为不仅扰乱了房地产市场和金融秩序，更给购房者带来了沉重的经济负担。

近期，个别城市传出使用“零首付”、“首付贷”购房的消息。销售人员针对购房者首付款不足的情况，引荐相关企业与购房者签订无息借款合同，由企业垫付购房首付款，购房者分期还款，销售人员则从中赚取渠道费。例如，一些热点城市的开发商推出“首付仅需30万，开发商送60万不用还”的广告，吸引购房者，使得购房者仅需支付一成首付即可购房。

实际上，这些看似“便利”消费者的行为是违规的。当前，为促进住房合理消费，非热点城市购买首套住房的首付比例已降至20%，而热度较高的城市则至少在30%。在一线等热点城市，由于房屋总价高且贷款金额有限制，首付比例实际会更高。

几年前，有关主管部门就已出台政策，明确禁止房地产开发企业和中介机构违规提供购房首付融资。这些企业不得为购房者垫付首付款或采取首付分期等形式变相垫付，也不得通过任何平台和机构为购房者提供首付融资。同时，房地产广告中也不得出现融资或变相融资内容。

从购房者角度看，“零首付”、“首付贷”虽短期内可能缓解资金周转压力，但并未降低购房成本。这些操作往往涉及高息垫付首付款、虚高评估价骗贷等非常规手段。一旦使用首付贷，购房者除了支付银行贷款月供外，还需承担首付贷部分的月供，大大增加贷款利息和按揭月供的负担。即使有“首付贷”零利息，也需支付渠道费给销售人员，无形中增加了购房成本。

此外，“零首付”涉及的违规操作无法在合同中明确约定，即使约定也难以得到法律认可。一旦房地产企业无法兑现承诺，购房者将面临经济损失和追债索赔的困难。

除了首付贷风险外，部分已购房的消费者还面临利用经营贷、消费贷等贷款置换房贷的风险。随着经营贷利率走低，一些违规“贷款中介”诱导消费者借“过桥资金”结清房贷，再办理“信用贷”、“经营贷”归还过桥资金，从中谋取高额中介服务和资金过桥费用。

然而，经营贷的发放主体是个体工商户或小微企业，不得违规用于购房、结清房款或偿还其他渠道垫付的房款。违规使用将被提前收回贷款，甚至可能追究刑事责任。在提前结清购房按揭贷款并重新申请经营贷的过程中，购房者可能被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额费用，实际综合成本甚至可能超过银行房贷利率。

因此，购房者应增强风险意识，警惕不实宣传，依法合规办理贷款和还贷业务。这不仅是遵守法律和维护金融秩序的需要，更是保护自身合法权益不受侵害的重要举措。

（文章来源：经济日报，图片来源于网络）