在高达近7%的抵押贷款利率的重压下，美国住宅市场却呈现出令人意外的趋势，房价连续四个月持续攀升，大城市房价环比涨幅更是创下一年来的新高。

7月25日，标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）公布的数据显示，5月全美房价指数环比上涨0.7%，这是连续第四个月的上涨。同比来看，尽管房价较去年5月下降了0.5%，但相比4月0.1%的同比降幅已有所改善，且5月房价仅比去年6月的历史峰值低1%。

具体来看，美国5月20座大城市季调后房价指数环比上涨0.99%，创下了自去年5月以来的最大环比涨幅，高于市场预期的0.7%，4月涨幅为0.91%。同比方面，5月20城房价下降1.7%，好于预期的下降2.35%，与4月降幅持平。

面对如此高的抵押贷款利率，美国房价却并未如预期般下跌，反而持续反弹，这一“量跌价涨”的现象愈发明显。标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara指出，美国房价在2022年6月后开始下跌，而5月的数据支持了2023年1月是最后一个下跌月份的猜测，5月份的报告数据与对未来几个月的乐观看法相符。

分地区来看，美国房价的地区差异显著。芝加哥和克利夫兰的房价分别上涨了4.6%和3.9%，中西部地区取代南方成为房价表现最强劲的地区。纽约房价也上涨了3.5%，表现居前。相比之下，曾经涨幅火爆的西部城市在5月表现最差，西雅图房价下降11.3%，旧金山下降11%。

随着整体楼市的反弹，美国房价正再度逼近历史新高。美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，6月成屋价格中位数为41.02万美元，为历史第二高，仅比去年6月的历史最高价略低约1%。

从销售数据来看，美国楼市“量跌价涨”的现象更加凸显。6月成屋销售总数年化为416万户，环比下降3.3%，为2022年11月以来最大环比跌幅，5月为下跌0.2%。同比来看，6月成屋销售下跌18.9%，创下2009年6月以来同期最低迷的销售记录。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里分析称，由于按揭利率高企，卖家不愿轻易出售以低利率买入的房屋，而买家也只能等待机会。在当前可负担性较差的情况下，楼市难以真正启动。

高利率下的房价反弹背后，库存紧张是关键原因。由于按揭贷款利率较2021年底高出两倍多，许多锁定低利率的房主不愿出售房屋，导致市场上的房屋供应量低于正常水平。截至6月底，美国待售房屋数量为108万户，为历史最低的6月库存水平，较去年同期下降了13.6%。

供应有限导致房屋竞争激烈，一些地区甚至出现了竞购战。Redfin的数据显示，在截至7月16日的四周里，挂牌出售的房屋数量同比下降16%，而房屋销售价格中位数同比上涨2%。

然而，疫情后的超级火爆行情已经一去不复返。2023年波士顿自住房市场选择少、价格高，且波动大。首次购房者的处境尤为艰难，6月份首次购房者仅占销售量的26%，创下有数据以来最低份额。

尽管面临高房价和高利率的双重压力，但整体房屋需求依然强劲。迈阿密地区的房地产经纪人表示，出于家庭人数增加和新工作机会的需求，买房者的需求仍然稳定。

美国房价的反弹加剧了通胀风险。住房成本约占核心CPI的40%，是抗通胀斗争的重要组成部分。房价的上涨可能会推高租金，从而进一步推高通胀水平。达拉斯联储主席洛根表示，尽管由于去年租金的下降，住房通胀可能会在短期内继续放缓，但房价的反弹将给未来的通胀带来上行风险。

展望未来，如果美联储加息次数超出预期，那么美国房价可能会有所调整。如果7月后美联储不再加息，那么年内的楼市可能不会有多大变化，房价维持高位，同时人们涌向租房和新房市场，继续推高这两处的行情。

（文章来源：21世纪经济报道）