金融管理部门近日正式发文，明确“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这一举措不仅正面回应了市场关于存量房贷利率是否下调的关切，更将公众的焦点引向了如何调整的具体路径。

中国证券报记者8日连线北京、郑州等地的多家商业银行，了解到银行层面目前对于存量房贷利率的具体调整方案尚未明确，仍在等待进一步的政策通知。

多位行业专家指出，调整存量房贷利率可能通过借贷双方协商、大型银行发挥引领作用等多种方式实施。然而，这一过程中，银行净息差面临的压力不容忽视。为缓解这一压力，监管部门可能会采取降低存款利率、实施降准等措施，以降低银行的负债成本。

降息落地只是时间问题

中国工商银行郑州市某网点的工作人员表示，目前尚未接到关于存量房贷利率调整的具体通知，何时调整以及如何调整，仍需等待进一步的政策指导。

尽管如此，业界普遍认为，存量房贷降息政策的落地只是时间问题。自8月以来，监管部门已多次就存量房贷利率调整问题发声，明确表达了指导商业银行依法有序调整的决心。

数据显示，现阶段存量按揭贷款利率与新发放个人住房贷款之间的利差较大，这进一步凸显了调整存量房贷利率的必要性。

中信建投证券首席经济学家黄文涛认为，调整存量房贷利率不仅可以减缓个人住房贷款的早偿现象，还能有效减少居民的房贷支出，进而修复居民的资产负债表。

随着金融管理部门的明确表态，存量房贷利率下调已正式进入方案研究制定和实施阶段，政策落地已指日可待。

息差因素备受关注

随着存量房贷利率下调的预期增强，银行净息差可能进一步收窄的问题也引发了广泛关注。

光大证券金融业首席分析师王一峰指出，今年一季度末，商业银行的净息差已经收窄至1.74%，若本轮存量房贷利率调整落地，银行净息差可能进一步收窄至1.6%左右，这将使银行加强负债成本管控的必要性进一步上升。

据国盛证券首席经济学家熊园测算，截至2023年6月，我国存量房贷规模高达38.6万亿元，其中利率明显偏高的部分主要集中在2018年一季度至2022年一季度发放，规模约为13.8万亿元。若将这部分存量房贷利率全部调降至当前新发房贷利率的水平，将给商业银行带来约1200亿元的利润损失。

在此背景下，专家预计银行在调整存量房贷利率时，将采取更为谨慎的策略，以尽量降低对经营业绩的不利影响。

东吴证券固定收益首席分析师李勇表示，未来调整存量房贷利率时，可能会根据利率高低，由借贷双方自行协商确定加点的下调幅度，以实现差异化调整。

王一峰还指出，由于“转按揭”政策放开的可能性不大，商业银行下调合同利率的实际意愿不足。因此，存量房贷利率调整可能会通过国有大行作为“标杆行”的方式开展，在实操过程中呈现明显的差异化特征。

多措并举降低银行负债成本

考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，若下调存量房贷利率，必须配合实施降低存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。

中金公司研究部银行业分析师林英奇预计，未来1至2年，银行存款平均利率有约20个基点的下调空间。若不考虑存款活期化的影响，这一举措预计能节约银行负债成本约7000亿元。

王一峰进一步表示，未来的政策举措可能包括国有银行和股份制银行进一步下调存款挂牌利率、自律机制引导银行降低存款利率点差等。这些措施将有助于推动中小银行跟进下调存款挂牌利率，从而降低整个银行业的负债成本。

此外，降准也被认为是缓解银行息差压力的可选方式之一。熊园认为，后续降准的概率相对较大。降准不仅可以配合地方政府专项债发行、降低地方政府融资成本，还可以配合存量房贷利率调整与地方化债工作、降低银行负债成本。

王一峰还指出，考虑到8月专项债发行提速以及8月和9月中期借贷便利（MLF）到期量较大的情况，降准安排可能会提前进行。部分降准资金将用于平抑流动性波动、部分用于置换到期MLF。

（文章来源：中国证券报，图片来源于网络）