2023年的房贷市场热闹非凡，多地推出延长贷款年限的房贷产品，旨在降低贷款门槛，刺激楼市。

随着多地房价稳中有降，居民购房积极性不高，为了扶持楼市，部分地区推出了延长贷款年限的房贷产品。长期来看，延迟退休制度的推进，贷款人收入保障年限的增加，或会吸引更多购房人贷款购房。然而，业内人士担忧，这类产品可能放大金融杠杆，增加风险。

对于有住房升级需求的家庭，如王萍一家，这种创新型房贷产品成为他们的选择。在三四线城市，二手房市场不佳，如果王萍再购房，将成为“二套房”，面临更高的房贷利率。于是，售楼人员提供了以父母名义购房贷款的方式，享受首套房优惠利率。如果父母年龄在70岁以下，贷款年限可到75岁，若子女做担保人，则贷款年限可延长至100岁。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，放宽房贷年龄限制主要出于两方面考虑：人口老龄化加剧、人均寿命延长，以及改善性需求加速释放。中国银行研究院研究员叶银丹指出，延长贷款年龄上限产品的初衷是在楼市低迷时降低贷款人门槛、减轻按揭压力，但购房者对未来收入的稳定性、增长性需有信心，否则后期还款能力下降将出现贷款违约。

惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超认为，延长贷款年龄上限的产品与“接力贷”类似，但“接力贷”已被限制。易居研究院研究总监严跃进表示，延长贷款年龄上限的宣传重点似乎指向“接力贷”，即子女利用老年人购房资格购房，并为老年人偿还贷款。这种做法可能引发信贷政策管控或规范。

叶银丹认为，当前影响房地产市场销售端的主要因素是市场预期偏弱，居民对未来经济社会发展和收入预期相对悲观。单纯延长还贷年龄对房地产市场的提振作用可能有限，过度降低门槛在一些城市和地区也未必会带来积极回应。徐雯超指出，延长贷款年龄上限的产品目前更多局限于面临更大楼市下行压力的三四线城市，作为个别城市短期内缓冲压力、刺激楼市的补充性手段。

业内人士担忧，延长贷款年龄限制的做法实际上在监管政策边缘试探，部分银行意图规避政策限制，实现更多销售，不惜降低风控标准。过度延长房贷年龄将放大金融杠杆，增加违约风险。若大量银行存在这类金融产品，经济下行时，可能引发金融风暴甚至金融危机。

上海市光明律师事务所律师付永生提示，长期来看，房价一般会随着物价和GDP增长而缓慢上涨，继承人会选择继承遗产和债务。极端情况下，房价暴跌时，继承人可能选择放弃继承，银行将拍卖房产抵偿房贷。徐雯超认为，过度延长房贷年龄将显著增加子女还款压力，进一步增加年轻人口杠杆，不符合监管“房住不炒”的政策框架。

中国银保监会严肃查处了一批违法违规案件，合计罚没3.88亿元，其中多起涉及房贷相关事宜。叶银丹认为，加大涉房贷款检查，引导银行业金融机构依法合规经营，有助于防控金融风险，推动“房住不炒”目标实现。徐雯超表示，尽管政策持续加大对房地产行业的支持力度，但“房住不炒”政策主基调未变，规范贷款资金用途、加强合规审慎要求与引导涉房贷款健康增长并不矛盾。

谈及下一步房地产调控政策方向，叶银丹指出，应聚焦刚性和改善性住房需求，加大差别化住房信贷政策实施力度。金融机构应支持刚需、改善型群体正常购房、换房需求，尝试放松限贷政策，逐步调整为“认房不认贷”。此外，LPR仍存下调空间，必要时可继续下调首套房贷款利率。

（文章来源：中国经营报）