在经历了以确保现金流安全为首要任务的一年半艰难时期后，成功渡过难关的房企正急于恢复拿地、开发与销售的良性循环，这将成为决定未来行业格局的关键转折点。

2022年，房地产行业经历了前所未有的挑战，除了少数央企和国企外，大部分房企都大幅度减少了拿地活动。

对于今年的投资拿地策略，多家头部房企在近期举行的业绩发布会上表示，将把重心转向核心城市和核心板块。

随着房企普遍将目光投向核心城市和板块，优质地块的竞争变得愈发激烈。南京、杭州、苏州、广州、深圳等城市近期的土拍中，优质地块频频触顶摇号，民企参与积极性虽有所提升，但土地获取难度依然较大。

聚焦高能级城市

成功召开2022年年度业绩发布会直面媒体和投资者的房企，多为已成功渡过难关的企业，也将成为今年拿地的主力军，包括保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产、建发房产等央企和国企，以及碧桂园、龙湖、美的置业等民企，还有万科等混合所有制企业。

随着房地产行业进入规模缩量、结构性分化的新阶段，房企纷纷选择从低能级城市转向高能级城市，这是行业深度调整后的主流趋势。

保利发展，作为最大的央企开发商，去年晋升为行业销售规模第二，其在近期发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》中指出，过去部分房企盲目在远郊和五六线城市拿地，导致需求退潮后陷入困境。目前，这些弱二线和三四线城市的存货，正成为房企急于甩掉的包袱。

招商蛇口总经理蒋铁峰指出，2021年下半年到2022年，很多房企出现危机以及利润大幅下滑的主要原因，就是这些弱势产品。

“三四线之王”碧桂园也从去年开始系统性调整土储结构。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜表示，市场下行期，三四线城市的稳定性弱于一二线城市，去年碧桂园新增土储中，70%都位于一二线城市，今年投资方向将更聚焦于一二线核心城市的核心板块。

2023年，碧桂园已重启拿地，坚持优中选优、重质轻量，计划在3-5年内通过新增土储布局的调整，将一二线城市与三四线城市的货值比例从40:60提升至50:50，以支撑公司未来业绩的稳健发展。

另一家民营房企龙湖，也强调要聚焦核心城市的核心区域进行布局。龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，2023年要严格投资标准，尽可能优中选优，布局20个主力城市和14个机会城市。

美的置业董事会主席兼总裁郝恒乐指出，与前几年相比，美的置业的布局已经更加聚焦。今年对土地的研判将更加理性、慎重和聚焦，不会多点开花，而是围绕已布局的区域，聚焦结构性缺货的城市。

对于资金充裕的央企和国企来说，投资聚焦也是当前的核心策略。

中海地产董事局主席颜建国认为，房地产行业中的城市将进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。

在现金回款良好的情况下，中海地产今年的投资仍将相对进取，投资拿地金额规划了双位数的增长，但特别注重项目的确定性和回报率。

去年以来，招商蛇口也在积极换仓，进一步聚焦其划定的“强心30城”和“深耕6+10城”，同时项目要求达到“5好”标准，即城市好、政策面好、团队好、区域好。

越秀地产董事长林昭远表示，从前两个月的数据来看，楼市确实有复苏的迹象，但结构性机会明显，市场分化愈发严重，不好的地方确实卖不出去。公司现在是抢节点，抓紧推出好卖的项目，抓紧去化、回流，然后用这些资金去投资更好的项目。

核心地块竞争愈发激烈

民营房企也在重返土拍市场，但优质地块的竞争异常激烈。

碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜在业绩会上透露，核心城市的土拍主要通过公开招拍挂进行，碧桂园已参与北京、南京、成都、杭州、合肥等多个城市的土地竞争，但中签率较低，目前还没有获取相应土地。

万科联席总裁、开发经营本部CEO张海也表示，由于房企投资集中度大，今年以来在公开招拍挂中成功获取土地的几率并不大，万科正在研究差异化的投资策略。

龙湖是今年头部民营房企中少有的已成功拿地的房企，在深圳和宁波均有斩获。在深圳3月31日组织的2023年首轮集中供地上，龙湖拿下两宗地块，其中一宗是触顶摇号所得，竞得价为17.96亿元；同日在宁波土拍中，龙湖还以总价14.76亿元夺得一宗地块，溢价率14.96%，为宁波本次土拍楼面价最高、总价最高的地块。

金地也是宣称要重返土地市场的房企之一。金地集团董事长凌克表示，房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资，金地今年会主动把握土地投资机会。

3月28日，金地在西安的土拍中成功拿下浐灞生态区一宗计容面积约14.8万平米的居住用地，这是他们今年首次在公开市场拿地。在此之前，金地集团已先后在北京、杭州、南京、苏州等城市参与土地竞拍。

凭借着资金优势，TOP10中的央企和国企仍是土地市场的主力军。

据克而瑞数据，华润置地、保利发展、招商蛇口、建发房产以及混合所有制房企绿城中国今年一季度拿地金额均超过70亿元。

保利发展总经理周东利在业绩会上称，公司资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰指出，去年房企普遍资金紧张，很多地块都以底价成交。今年以来，南京、杭州等城市都出现了摇号地块，溢价提升，利润较去年会有所收窄，但相比过去，地价还是有所下降，利润空间依然存在，关键是要提高自身的操盘能力。

建发房产管理层表示，今年土地出让规则有所调整，大家拿地都比较积极，2023年建发的拿地目标必然比2022年高，获取的总货值要超过2000亿元。

经过此轮房地产行业的深度调整后，能够重返土地市场且积极拿地的房企并不多，拿地态度也更为谨慎，这一点从今年一季度的土拍市场表现也可以看出来。

根据中指研究院数据显示，2023年1-3月，TOP100企业拿地总额1930亿元，拿地规模同比下降15%。

为了提高房企的拿地积极性，今年多地继续加大核心区土地供应力度，核心区地块占比普遍较2022年提高，但最终拿下地块的仍以央企和国企为主。土拍市场整体仍处低迷，弱能级城市也在缩减2023年供地量。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，今年一季度22城央企和国企拿地金额占比52%，高于2022年一批次，杭州、南京民企参与积极性较高，北京、深圳、成都、苏州以央企和国企为主，广州、天津、郑州市场热度不足，仍有地方国资进场托底。

张凯表示，在近期销售持续复苏的背景下，房企拿地与推盘意愿明显增加。然而，市场分化愈发明显，热点城市的热点地块受到房企追捧，弱能级城市郊区地块则面临回炉降价。

（文章来源：界面新闻）