在高达近7%的抵押贷款利率环境下，美国住宅市场却呈现出出人意料的趋势，住宅价格连续四个月持续攀升，尤其是大城市房价的环比涨幅更是创下了一年来的新高。

7月25日，标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）发布的数据显示，5月份全美房价指数环比上涨0.7%，连续四个月保持增长态势。同比来看，尽管房价较去年5月下降了0.5%，但降幅已较4月的0.1%有所收窄，且仅比去年6月的历史峰值低1%。

此外，5月份美国20座大城市的季调后房价指数环比上涨0.99%，创下自去年5月以来的最大环比涨幅，高于市场预期的0.7%，而4月份的涨幅为0.91%。同比方面，5月20城房价同比下降1.7%，同样好于预期的下降2.35%，与4月的降幅持平。

面对持续的高利率环境，美国房价为何能够触底反弹，甚至连续四个月上涨？这一现象引发了广泛关注。

“量跌价涨”的现象在美国楼市愈发明显。尽管30年期抵押贷款利率始终在6%以上的高位震荡，但房价却出现了反弹。标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara指出，美国房价在2022年6月后开始下跌，而5月的数据则支持了2023年1月是最后一个下跌月份的猜测，同时5月份报告中的数据广度和强度也符合对未来几个月的乐观看法。

从地区差异来看，美国不同地区的房价表现也存在显著差异。中西部地区如芝加哥和克利夫兰的房价分别上涨了4.6%和3.9%，取代了南方地区成为房价表现最强劲的区域。纽约房价也上涨了3.5%，表现居前。相比之下，西部城市如西雅图和旧金山的房价则分别下降了11.3%和11%，表现最差。

随着整体楼市的反弹，美国房价正再度逼近历史新高。美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，6月成屋价格中位数为41.02万美元，仅次于去年6月的历史最高价，仅略低约1%。

整体而言，美国楼市“量跌价涨”的现象愈发显著。6月成屋销售总数年化为416万户，环比下降3.3%，为2022年11月以来最大跌幅；同比则下跌18.9%，创下2009年6月以来同期最低迷销售记录。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里分析称，由于按揭利率高企，卖家不愿轻易出售当年以低利率购入的房产，而买家也只能等待合适的时机。目前楼市的可负担性较差，因此只有在按揭利率或房价回到过去水平，或者两者都回到过去水平的情况下，楼市才能真正启动。

在高利率环境下，房价不跌反涨的原因主要在于高利率引发的“惜售”现象和库存紧张问题。由于当前的按揭贷款利率比2021年底高出两倍多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，导致市场上的房屋供应量低于正常水平。

波士顿房产科技公司美吉居联合创始人杨晓雯表示，到目前为止，美国楼市的曲线比年初的大多数预测都要乐观。自住房市场上，由于利率迅速增长，非必要情况下房主不愿卖房。即便是搬家，巨大的利率差也让很多人选择继续持有原来房产，在新的地点再买或者租一个房子。因此市场上的卖家数量非常少。

数据显示，截至6月底，美国待售房屋数量为108万户，为有记录以来最低的6月库存水平，较去年同期下降了13.6%。按照目前的销售速度计算，需要3.1个月才能消耗完市场上的供应量，这表明市场供应依然紧张。

NAR首席经济学家Lawrence Yun指出，市场上根本没有足够的待售房屋，市场可以轻松吸收双倍的库存。房屋销量虽然下降，但美国大部分地区的房价依然保持坚挺。供应有限导致一个房子出现多个报价的情况，最近一个月有三分之一的房屋最终售价高于标价。

买家竞争稀缺的房源甚至在一些地区引发了竞购战。Redfin的数据显示，在截至7月16日的四周里，挂牌出售的房屋数量同比下降16%，房屋销售价格中位数为38.25万美元，较上年同期上涨2%。部分城市的房价涨幅更大，如密尔沃基上涨了12%，迈阿密上涨了10%，辛辛那提上涨了9.5%。

然而，疫情后的美国楼市火爆行情已经一去不复返。杨晓雯表示，2023年波士顿自住房市场的基本旋律是选择少、价格高，且总是被别人买走。虽然没有了2022年初买家排长队看房的热度，但报价过高的房子仍然会被市场冷落。另外，市场波动较大，不容易找到市场共识，同一套房子在不同平台上的估价差别甚至能达到25%左右，过去很少见到超过10%的情况。还有一些成交价高过平台估值20%以上的例子，这种情况过去10年很少见到。

在高房价和高利率的双重压力下，首次购房者的处境尤为艰难。6月份首次购房者占销售量的26%，创下有数据以来最低份额，较一年前的30%明显下降。历史上看，首次购房者一般占市场的40%左右，这表明许多美国刚需购房者已经被挤出市场。

不过，整体房屋需求依然强劲。迈阿密地区的房地产经纪人Andres Rodriguez表示，尽管抵押贷款利率的上升已经让房地产市场的热度有所下降，但由于家庭人数增加和新工作机会的增加，出于需要而买房的需求仍然稳定。

美国房价的反弹加剧了通胀风险。在美联储暴力加息的背景下，美国通胀已经大幅放缓。然而房价的回升可能会减缓这一进程，并可能导致明年通胀更具粘性。

住房成本约占核心CPI的40%，是抗通胀斗争的重要组成部分。美国劳工统计局主要通过租金成本来衡量住房成本，包括租房者每月支付的费用以及业主等价租金。随着时间的推移，房价的上涨可能会推高租金。

杨晓雯表示，自住房市场只是略比预估乐观，真正的意外在波士顿出租房市场。出租房市场以往通常没有租客价格战，但是今年波士顿的少数核心区出现了这个现象。去年在郊区入门级单一家庭独立住宅出现租客价格战，今年在市区核心区域非豪华公寓出现了租客价格战。这感觉像是去年在买房竞购战中落败的意向买家不得不进入出租房市场，推动租金上涨。因为租金市场通常比房价早半年，所以可以比较安全地说，即便未来出现一定程度的经济危机，波士顿核心区域的房价也能稳住。

达拉斯联储主席洛根表示，楼市看起来可能已经触底。尽管由于去年租金的下降，住房通胀可能会在短期内继续放缓，但住房价格的反弹将给未来的通胀带来上行风险。

在美联储的持续加息下，借贷成本迅速上升，但美国各地的住房需求仍在继续超过供应。如果强劲的房地产市场导致抗击通胀进展放缓，美联储最终可能不得不继续加息或在更长时间内维持高利率。

展望未来，安萨里表示，为了控制房价而抬高买房成本的举措反而抑制了更多房源上市，导致房价居高不下，而这又复杂化了抗通胀的努力。如果接下来美联储加息次数超出预期，那么到年底前后，美国房价可能会有所调整。而如果7月后美联储不再加息，那么年内的楼市可能不会有多大变化，买家卖家双方继续僵持，房价维持高位，同时人们涌向租房和新房市场，继续推高这两处的行情。

（文章来源：21世纪经济报道）