深圳房地产市场在11月22日迎来两大重磅利好政策。自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成，同时优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”的价格限制条件，即“取消了豪宅线”。

这两条政策一经发布，立即引起了市场的高度关注。业内专家对此进行了解读，认为这些政策释放了积极信号，将对购房群体产生实质性影响，并可能引发其他一线城市的跟进。

政策优化激活置换改善需求

从深圳发布的两项政策内容来看，均为此前业内呼声最高的政策优化方向。中国人民银行深圳市分行发布通知，调整二套住房最低首付款比例，由原先的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。同时，深圳市住房和建设局发布的通告，将普通住房认定标准调整为“住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）”，取消了此前“实际成交总价低于750万元（含本数）”的价格限制条件。

中国银行研究院研究员叶银丹表示，此举符合市场预期，一线城市房地产需求侧政策持续优化，深圳此次跟进执行且首付比例下调幅度较大，同时调整普通住房标准，释放的信号意义很强，利好楼市预期稳定。中指研究院华南分院总经理杨红侠也认为，取消“总价750万元”的限制，可以直接减少购房者的各项税费，降低购房者压力，预计新政短期内将刺激深圳房地产市场成交量明显上升。

根据易居研究院测算，假定某深圳市民有唯一一套住房，其面积为120平方米，房价从800万元涨到了1000万元，且该房子已经持有5年时间。那么，该住宅被认定为普通住宅时，相比被认定为从此前的非普通住宅，税费减少约46.2万元（房价5%）。

叶银丹指出，此次政策调整后，普通住宅认定不再看总价，利好部分总价超过750万元房子的交易，尤其是降低了刚需或者改善群体的交易税费成本。在二手房交易中，普通住宅税费为1%，非普通住宅为1.5%，也就是说，随着此次政策调整，未来满足条件的二手房交易可以直接减少0.5个百分点的税费。同时，二套房首付比例的降低，加上前期“认房不用认贷”等政策的落地，多项重磅利好政策叠加，将有助于激活深圳房地产市场的置换改善需求，促进市场回暖。

杨红侠同样认为，此次深圳降低二套房首付比例并调整普通住房认定标准，进一步向市场释放了积极信号，有利于稳定楼市预期，激发潜在的刚需及改善型需求释放，预计短期内深圳房地产市场成交量将明显上升。

一线城市跟进可能性大

尽管9月份以来房地产支持政策在供需两端持续优化，但从国家统计局公布的数据来看，政策效果似乎正在边际减弱。从10月份的单月数据来看，虽然商品房销售额同比降幅连续3个月收窄，但商品房销售面积的同比降幅却略有扩大。

叶银丹认为，深圳此次连出两大新政，对于房地产市场将起到较大的带头作用。另外，从成交数据来看，当前不只是深圳的房地产市场成交低迷，上海、北京也面临着类似的情况。这也说明，上一波“认房不用认贷”的政策效应已经基本释放，目前亟需新一轮的政策支持。预计未来在“因城施策”背景下，北京、上海将视市场变化适时推出降低二套房首付等相关政策，以提升房地产市场活跃度。

易居研究院研究总监严跃进也表示，此次深圳的楼市支持政策具有风向标意义。从一线城市政策来看，落实“认房不用认贷”、降低首付和房贷利率、放松普通住宅认定标准是三项重要的工具。此前广州将二套房的首付比例降为四成，就说明二套房或改善性住房方面会有降低首付的政策操作。而此次深圳的两大新政，显然为后续北京、上海两个城市取消“豪宅线”创造了有利条件。

叶银丹认为，后续除了进一步下调首套房、二套房的首付比例和贷款利率外，类似减免置换型住房换购税费，上调首套房和置换房的公积金贷款额度、延长公积金贷款年限等政策内容，同样可以期待。此外，一线城市和热点二线城市也有可能逐步从非核心城区开始尝试放松限购政策。

（文章来源：证券日报）