2024年一季度，传统楼市“小阳春”未能如期全面绽放。根据各机构最新发布的数据，房地产市场仍处于调整阶段，整体表现略显疲弱。3月虽迎来传统销售旺季，但成交情况仍不及去年同期。

4月10日，易居研究院发布的二手房成交报告显示，受去年高基数影响，今年一季度22个重点城市二手住宅成交量为366339套，同比下降24%。其中，3月成交量为152572套，环比大涨112%，市场活跃度有所提升，但仍明显弱于去年同期，且市场“以价换量”特征显著。

相比之下，一季度二手房市场表现略优于新房。据易居研究院数据，1-3月全国50城新建商品住宅成交量为3149万平方米，同比下降48%。尽管3月新房市场出现季节性反弹，成交量环比增长115%，但规模仅为去年一季度的一半。

今年以来，房地产政策支持力度持续加大。诸葛数据研究中心统计显示，截至4月8日，年内已有160余城出台楼市支持政策达276次，涉及加大公积金贷款支持力度、下调房贷利率、阶段性取消房贷利率下限、放松限购以及推行住房“以旧换新”等多个方面。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，3月以来，监管部门持续释放稳市场积极信号，预计各地需求端支持政策将加速推进。随着供需两端政策的持续优化调整，购房者置业意愿有望迎来温和修复。

二手房市场复苏快于新房

今年一季度，房地产市场整体仍在调整中。克而瑞数据显示，一季度重点30城新房供应量为2095万平方米，环比下降44%，同比下降38%。国金证券分析认为，这主要是受部分城市房地产市场持续深度调整影响，房企采取“以销定投”策略，投资和供给均大幅减少。

从新房需求端来看，受供给约束、去年高基数以及当前房地产市场调整等多重因素影响，一季度重点30城新房成交量为2412万平方米，环比下降43%，同比下降52%。

中指数据监测显示，一季度100个城市新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。同时，在供应端，一季度批准上市的新房面积同比下降约四成，整体供应处于低位。

然而，3月市场出现明显改善。据易居研究院报告，3月全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1379万平方米，环比增长115%，同比仍下降49%。在供给端，3月下半月房企拿证节奏加快，批准上市面积较上半月明显改善。

尽管3月新房成交出现环比拉升，但市场表现仍明显弱于去年同期。除受去年高基数影响外，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房数据恢复不及预期的原因还包括需求端基本面仍处低位，以及二手房交易增加对新房市场形成分流。

易居研究院在二手房成交报告中指出，3月全国22个重点城市二手住宅成交量为152572套，环比增长112%，同比减少32%。尽管同比降幅明显，但总体仍处于偏高位水平。

值得注意的是，“以价换量”在二手房市场中表现尤为突出。合硕机构首席分析师郭毅表示，3月大部分二手房成交量都是卖房人通过降价取得的。这表明在当前市场环境下，卖房人只有降价到位，才能快速成交变现。

清明假期楼市表现平淡。中指数据监测显示，今年清明假期重点20城新房销售面积较2022年同期下降约3成。尽管部分城市在前期政策优化下市场热度略有回升，但客户观望情绪仍在。

业内人士指出，尽管今年政策环境优于去年，但经历长时间信心不足后，市场目前仍处于修复阶段。传统楼市“小阳春”之后，如果没有有力政策接续，5月开始房地产市场或面临回调风险。

多地出台楼市支持政策

今年年初以来，住建部强调要充分赋予城市房地产调控自主权，因地制宜调整房地产政策。政府工作报告也再度强调要因城施策优化房地产调控。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至4月8日，年内已有160余城出台楼市支持政策达276次。其中，公积金政策成为各地最常用的调控工具之一。今年已有约87城加码公积金政策，调控次数达100次。

此外，多地也出手下调房贷利率。贝壳研究院监测显示，3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%，二套主流房贷利率平均为4.16%，均处于历史低位。

近日，福州、济宁、青岛、南昌、赣州、九江等十余个城市宣布，4月起阶段性取消首套房贷利率下限。陈文静认为，降低房贷利率可以更好地降低购房者置业成本，促进需求释放。

同时，房屋“以旧换新”政策也不断推出。据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，涉及发放购房补贴、推出“换新购”服务等方面。

限购政策方面，今年重点一二线城市持续优化调整限购政策。如广州解除120平方米以上购房限制，上海放宽外环以外区域单身限购等。

此外，天津西青、河南南阳、重庆、福建福清等地通过购房税费减免、发放购房补贴等方式缓解居民购房压力。

东方金诚分析师唐晓琳表示，需求不振仍是当前房地产行业的症结所在。要释放合理住房需求，引导个人房贷利率进一步下行是关键。虽然当前房贷利率已显著低于历史低点，但仍有较大下调空间。

在供应端，唐晓琳指出，今年以来住建部联合金融监管总局推动各城市建立房地产融资协调机制。这将为平稳推进保交楼提供强有力的资金支持，也为房企释放更多流动性，降低资金链断裂风险。

（文章来源：21世纪经济报道）