房产评估价大幅缩水，导致抵押经营贷续贷额度大幅下降，广州购房者李艺（化名）最近就遇到了这样的难题，续贷额度下降导致价差高达100多万元。与李艺有相似经历的购房者不在少数，他们面临着续贷高峰期的到来和价差阵痛的挑战。

据业内人士介绍，2020年至2021年是经营贷入房市的高峰期，当时国内房价、房贷利率还在高位，而经营贷利率不断下行。利差渐扩下，部分投资者冒险违规用经营贷置换房贷，用于低首付炒房或转贷“降息”。然而，随着房价的下跌，新一轮资产评估让贷款人需要承担补“价差”的压力。

李艺就是一个典型的例子，她在2021年贷款600余万元在广州购买了一套住宅，并通过中介将房贷置换成经营贷以节约利息。然而，今年4月5日，她的经营贷需要进行三年一次的续贷，由于评估价下滑，新发放贷款资金变低，导致她面临约100万元的资金缺口。同样，在深圳从事金融工作的婷婷（化名）也面临更大的资金缺口，她投资的房产从1000万元跌至800万元，续贷金额也缩水为560万元左右。

续贷高峰期下，早期转贷“降息”者、炒房客正面临价差阵痛。业内人士认为，近年对经营贷违规入楼市的监管不断趋严，进行此类操作者并不在多数。加上经营贷本身借入的续贷周期为3～5年，集中到期压力相对可控。然而，随着房价的持续下跌，续贷难题愈发凸显。

招商银行广东某支行负责人表示，经营贷额度一般是十年有效，可选择“三年一续”或“五年一续”，但在续期时需要重新评估房产价格，可贷额度也会发生一定变化。他建议贷款人建立一个“安全垫”，不要顶格贷款，以应对可能出现的资金缺口。

评估价下滑是导致经营贷续贷难题的主要原因之一。根据国家统计局数据显示，今年前两个月，全国新建住宅平均成交价格与2023年4月顶峰相比，每平方米下降2816元，降幅22.6%。其中，部分炒房客曾重仓的区域成为“重灾区”，如广州珠江新城和深圳前海片区等。

为减少续贷阶段价差，不少投资者尝试不同的解决方法，如将房产卖给亲戚重新办理房贷、通过中介借入消费贷或其他贷款填上空缺等。然而，这些方法都存在较高的风险和成本。此外，一些中介或银行机构也试图通过做高评估价来弥补价差，但操作空间较小且存在法律风险。

针对经营贷违规入楼市的行为，监管部门已多次出台规范措施。北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，房贷转经营贷存在极大风险，一旦后续资金出了问题，负债将会如滚雪球般越来越多。对于违规操作的中介或银行机构，一旦被查出，也将面临严厉的处罚。

随着续贷高峰期的到来，业内人士建议投资者理性缩小杠杆，谨慎应对可能出现的风险。同时，监管部门也应继续加强监管力度，防止经营贷违规进入楼市。

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