北上广深房贷政策现松动，广州深圳力度超预期。

5月27日，上海率先落地房贷新政。紧接着，5月28日，广州与深圳迅速跟进，对首付比例及房贷利率下限进行了大幅调整，调整范围广且力度大。至此，北上广深四大一线城市中，仅北京尚未有所动作。

此次一线城市房贷政策的调整力度显著超出市场预期。鉴于当前房贷利率相较于实际贷款利率仍处于较高水平，专家们普遍认为未来房贷利率仍有下行空间，但具体下调幅度将取决于银行的资金成本和风险防范能力。

三地政策细节

截至目前，北上广深四大一线城市中，已有三地出台了具体的房贷调整政策。

5月28日下午，广州与深圳相继发布了购房新政，对首付比例、个人住房贷款利率下限等进行了优化调整。广州的购房门槛调整后为三地最低，首套和二套房首付比例分别调整为不低于15%和25%，均降至历史最低水平。同时，广州全面取消了房贷利率下限，并针对非限购区域放开了二套及以上住房贷款，政策自5月29日起执行。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款，鼓励多套房居民加杠杆购房。但银行将基于市场分析来制定差异化的首付比例和利率，以确保资产安全。

前一天，上海市住建委等四部门联合发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，成为北上广深中首个响应5月17日住房新政的城市。该通知提出了包括调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等在内的九条政策措施。上海调整后的首套房首付比例下限为最低20%，贷款利率下限3.5%；核心与非核心区域二套房首付比例分别为35%和30%，贷款利率下限分别为3.9%和3.7%。

深圳的政策调整力度基本与上海保持一致，首套和二套房的首付比例均下调10个百分点，分别降至20%和30%，调整后的贷款利率下限分别为3.5%和3.9%。李宇嘉认为，深圳与上海在房贷政策上的一致性，体现了两地在房地产调控政策上的城市能级相同。

中指研究院预测，短期来看，北京相关政策优化的预期将进一步增强。多项政策举措的落地，预计将推动核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳的进程。

上海某银行支行客户经理表示，新政策落地后，咨询房贷的客户明显增加，咨询的问题大多集中在首套房的认定方面，但银行内部对于部分情况的认定细则尚未明确。

政策调整背后的信号

市场普遍认为，此次一线城市房贷政策的调整力度“超预期”。以广州为例，李宇嘉指出，此次政策调整不仅超出了国家过去差别化住房信贷政策的限制，还激活了非户籍人口在限购区的购房需求，松动了首套房的认定标准。

李宇嘉分析称，房地产市场的下滑超出了市场预期，量价齐跌，销售规模直接回到十年前水平，实际感知的价格跌幅也远大于价格指数的显示。这导致二手房挂牌量激增，新房和土地销售困难，开发商资金链紧张，前期售出的房屋交付困难，社会风险开始显现。因此，迫切需要强有力的政策介入，纠正市场失衡甚至失灵，防范系统性风险的发生，保障房屋交付，维护购房者权益。

多位专家对新政的实施效果表示乐观。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，上海大力优化楼市政策，释放了更加积极有力的信号，体现了政府稳定楼市的决心，对于提振市场预期、促进购房需求释放将产生更大效用。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，当前房地产市场正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。此次政策利好叠加下，降低居民家庭购房成本，减轻还款负担，更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，对深圳楼市的影响是积极的。

对于未来房贷利率是否还有下行空间的问题，李宇嘉表示，过去人们愿意加杠杆购房是因为房贷利率较实体经济贷款利率偏低，而当前低风险理财利率已降至3%以下，相比之下，房贷利率仍处于较高水平。房贷利率下限取消后，各银行间存在市场竞争，因此短期内利率肯定会下降，但下调幅度取决于银行的资金成本和风险防范能力。

李宇嘉建议，下一步应从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群的需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。尽管商品房市场在下滑，但行业整体规模仍保持在高位，这是房地产未来发展的基本路径。他还建议降低或减免契税、个税和增值税等房产交易税费，并尽快落地加速库存去化、稳定价格预期的政策措施，以提振市场信心。

（文章来源：国际金融报）