新华财经上海11月18日电 （张天源、谈瑞）近期，一系列旨在促进房地产市场平稳健康发展的政策“组合拳”密集出台，为市场注入了新的活力。自11月份以来，财政部预告了住房交易相关税收政策，各地政府也持续优化房地产领域的政策措施。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确在交易环节发力，将税负成本降至历史最低水平。11月18日，上海更是取消了普通住宅与非普通住宅的标准划分，政策宽松程度前所未有。

业内人士分析指出，随着这些支持房地产市场平稳健康发展的财税政策加速兑现，房地产市场的积极变化将进一步显现。在政策效能的持续释放下，房地产市场有望继续保持止跌回稳的态势，地产板块的多家企业或将迎来估值及业绩的双重修复。尽管地产境外债融资最困难的时期已经过去，但考虑到房企境内外债券存量依然庞大，且偿还压力依然存在，因此地产境外债风险完全出清仍需时日。

一级市场方面：据新华财经企业外债风险监测系统统计，2024年1-10月，中资离岸债总发行量约为1794.65亿美元，其中地产债占比约为45.69亿美元。然而，与去年同期相比，尽管中资美元债在总发行规模和数量上均有所增长，但房企整体的融资规模却呈现出收缩的趋势。第三方研究机构克而瑞指出，今年以来，房企境外债的新增发行主要用于置换旧债，以化解存量债务风险。从债务到期情况来看，2024年前三季度，房企境内外债券到期规模高达3895亿元，而发行规模仅为1509亿元，房企面临着较大的偿债压力。

数据来源：新华财经企业外债风险监测系统

数据来源：新华财经企业外债风险监测系统

二级市场方面：在美联储降息政策落地、境内一揽子增量政策助推以及一线城市地产调控政策优化的共同作用下，中资美元债二级市场整体呈现回暖趋势，房地产高收益级指数显著回升。截至北京时间11月15日17:30，Markit iBoxx中资美元债券指数回报率较年初上涨6.35%，报234.37；高收益美元债指数较年初上涨16.05%，报225.74；其中，地产美元债指数较年初上涨23.7%，报166.87。

制图：新华财经

违约情况：根据新华财经企业外债风险监测系统的数据，今年前三季度，中资境外债违约主体数显著减少，但首次违约主体数量较去年同期有所上升。截至2024年9月30日，共计54家债券发行主体在今年发生了债券违约事件，涉及境内外违约债券97只，违约主体数仅为去年同期的25.59%；然而，今年前三季度首次违约主体为18家，略高于去年同期的13家。数据还显示，今年前三季度，中资境外债市场共有29家地产债主体违约，其中新增首次违约房地产主体5家，债券违约规模为64.31亿元。

数据来源：新华财经企业外债风险监测系统

此外，由新华财经企业外债风险监测系统研发的企业风控模型显示，近期房地产行业主体违约风险仍处高位。截至11月15日，风险系数上升幅度排名前十的发行主体中，有八家来自地产领域。其中，富力地产因旗下多家关联主体和子公司被法院颁令将清盘呈请聆讯延期至2024年12月11日的事件影响，近期风险上升较快。

图表来源：新华财经企业外债风险监测系统

从新华财经企业外债风险监测系统数据可以看出，房企境外债高风险名单与房企违约境外债总额较高的名单重合度较高。这表明当前房企违约高风险主体依然集中在过去三年调整中已经出险的既往违约主体。同时，房企违约人民币境外债总额和房企违约美元境外债总额的Top10名单也揭示了房企面临的巨大偿债压力。

数据来源：新华财经企业外债风险监测系统

数据来源：新华财经企业外债风险监测系统

展望未来，中金固收和中信证券的最新研报均指出，随着房地产政策的持续发力，市场预期有所改善，房地产市场有望在一系列政策的推动下逐步筑底企稳。华尔街投行高盛集团也预计中资房地产美元高收益债券的违约率将从今年48%左右的水平降至2025年的19.2%，地产信用风险正在逐步化解。综上所述，随着地产政策“组合拳”的协同发力，房地产市场回暖可期。然而，房企仍需面对境内外债券存量较大且偿还压力仍存的挑战，债务结构优化和加快存量房转化等举措或将成为未来地产债券重回上升通道的重要助力。

为更好地服务中资境外债市场，新华社中国经济信息社上海总部推出了企业外债风险监测系统。该系统利用大数据能力对外债发行企业实施股权和风险境内外穿透，提供区域外债全景画像、企业债务风险全景画像、发债企业一键查询、智能生成外债风险监测报告等便捷功能。这为监管部门高效统筹利用外债资金服务实体经济高质量发展、完善外债事中事后监管工作提供了有力的数字化支撑。

（文章来源：新华财经）