与房地产市场的显著修复形成鲜明对比，美国经济在其他多项指标上却展现出令人担忧的态势。制造业PMI持续在历史低位徘徊，非制造业PMI则缺乏应有的耐力与韧性，消费者信心犹如过山车般起伏不定，企业倒闭现象更是愈演愈烈，这些因素都在不同程度上拖慢了美国经济的步伐。

尽管过去一年里，美国房地产市场经历了大幅调整，但今年以来却出现了明显的恢复迹象，趋向乐观。巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦公司斥资8.14亿美元购入了美国最大住宅建筑商DR Horton等三家上市公司的股票，成为市场关注的焦点。自今年2月起，美国新房价格与销售记录连续五个月攀升，不仅带动了住房价值的历史新高，还促使建筑业投资支出逐渐增加，房地产行业景气指数也攀升至一年来的最高点，美国经济“软着陆”的预期因此大幅升温。

据统计，上半年美国新建住房销售环比大幅增加29.85%，销量达到年化69.7万套。至7月份，新屋销售环比增长4.4%，同比增速更是高达31.5%，销量达到71.4万套。房价也同步上涨，7月份成屋销售价格中值达到43.67万美元，为全美房地产经纪人协会有记录以来的第二高位。受此影响，美国市场上百万美元以上的住房价值占比超过8%，房地产市场的总价值也创下46.8万亿美元的历史新高。

新房销售的反弹不仅带动了投资端开工量的回升，也推动了住宅建造支出的增加。亚特兰大联储的数据显示，今年第二季度住宅投资较第一季度同比增长0.1%，这是过去两年第一季度以来的首次增长。与此同时，至今年七月美国建筑支出连续五个月环比上升，投资端与销售端的联动激活了美国房地产市场的景气度。

然而，与住宅建筑市场的复苏相比，商业地产在远程办公等因素的冲击下依然表现不佳。商业地产价格在今年第一季度出现过去13年来的首次下跌后，公寓楼、写字楼和零售中心的价格较峰值水平下降了8%-14%。同时，写字楼空置率创下13.1%的历史新高，民众离家住宿指数也连续七个月环比下降。此外，不同于新房市场的繁荣，美国的二手房市场持续低迷，销售量已连续一年半萎缩，至7月份供应量跌至24年同期最低水平。

在房价上涨方面，美国新房市场占据了主导地位。由于新房库存严重不足，今年至今新房上市量比去年同期下降了21%，全国目前可售存量新房43.7万套，处于两年来的最低水平。同时，大约四分之三的二手房业主选择“锁定效应”，宁愿享受较低的抵押贷款利率而不愿出售房屋承担更高的借贷成本，导致二手房供给异常短缺。全美目前可售存量房总计111万套，为1999年以来7月份库存的最低水平。

尽管美国房地产市场出现了一定的反弹迹象，但其尚未进入全面修复的景气周期。房价上涨主要因供给不足而非需求拉动所引起，而且并非整体成屋价格的上涨，更多只是新房价格的回升。此外，房地产的复苏仅局限于住房建筑市场，商业地产则依然处于萧条状态。整个成屋市场中新房交易较为活跃，而二手房交易则十分萎靡。因此，在只是局部复苏而非全局向好的背景下，房地产行业反弹的持续性有待观察。

值得注意的是，美联储已将联邦基准利率升至22年来的最高水平，货币市场利率的上升也带动了资本市场利率的攀升。10年期美债收益率目前已飙升至过往16年的最高点，而作为全球资产的“价格之锚”，10年期美债利率又带动着美国30年期房地产按揭贷款利率一路攀升至目前的22年来最高水平。这势必会对美国房地产市场的需求端和供给端产生不小的掣肘和反压。

在需求端方面，美国住房通胀的上涨导致购房者购房成本空前上升，房贷偿还月成本与一年前相比激增了近20%，购房者住房负担能力被打压至历史低点。购房需求因此受到压制，购房按揭贷款以及再融资活动双双受挫。同时，认为现在不是买房好时机的消费者比例升至13年来的最高水平，购房按揭贷款申请指数也降至历史低点。

在供给端方面，虽然二手房供给的停滞以及稀少的库存会将更多的买家逼入新房市场，但建筑商为了吸引买家必须拿出更多的激励措施，这也必然推高房屋开发与供应的成本。据美国住宅建筑商协会公布的数据，使用激励措施的建筑商比例持续上升，同时建筑商信心指数大幅下降。从实际投资情况看，虽然年内全美住宅建造支出以及建筑支出都有所改善，但若拉长时间看，实际同比增幅依然处于负增长状态。

此外，由于商业地产空置率上升以及租金的不断下降，业主的违约风险开始显著上升。银行基于风险警示很容易做出顺周期的信贷收缩安排，商业地产的融资能力势必被残酷挤出。同时，算上目前市场上的房屋存量以及即将上市的增量，合计200多万套的房源将令住房供给压力明显减轻，供给不足推动房价上涨的动能也会有所减弱。而高成本信贷对居民购房意愿的压制短期内不会解构，美国房价进一步上涨的空间较为有限。

在多种负向力的作用下，美国房地产市场或许会转向降温。但与此同时，我们仍需注意到，与房地产市场的修复相比，美国经济的其他多项指标依然不尽乐观。制造业、非制造业PMI的持续低迷、消费者信心的起伏不定以及企业倒闭现象的蔓延都在提醒我们，美国经济的前行之路依然充满挑战。

（作者系中国市场学会理事、经济学教授）

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