城市老旧小区改造正成为城市更新的重要抓手，对提升居民生活质量至关重要。

　　在近日举行的十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹明确表示，将大力推进一批“惠民生、促发展、防风险”的更新项目，特别是将2000年以前建成的城市老旧小区全部纳入改造范围，因地制宜实施改造计划。

　　据统计，全国2000年底前建成的老旧小区约有22万个，涉及近3900万户居民。为此，国务院办公厅早在2020年7月就发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出到“十四五”期末，力争基本完成这些老旧小区的改造任务。此次改造范围的扩大，不仅凸显了任务的紧迫性，也反映了问题的复杂性。

　　老旧小区改造不仅关系到居民的生活质量，还关系到整个房地产市场的健康发展。这些老旧小区大多建于住房商品化改革初期，建筑标准较低，基础设施老化严重，存在诸多安全隐患。因此，为住房搭建一个全生命周期的防护保障体系显得尤为重要。

　　然而，老旧小区改造面临着诸多难题，如历史遗留问题、复杂的产权结构等。很多老旧小区曾是单位产权，没有设立房屋维修基金，导致后续维修维护成为问题。此外，不同楼层业主的诉求也不尽相同，增加了改造的难度。

　　为了有效推进老旧小区改造工作，必须明晰各方责权利关系，解决资金来源和使用问题。政府可以通过广义财政承担起相应的出资责任，如拿出部分土地出让金收入作为老旧小区房屋维护基金的初始出资。同时，对于有商业物业的老旧小区，可以明确要求将商业物业每年租赁费的相应比例用于房屋维修基金。

　　此外，还需要出台房屋折旧制度和房屋养老制度，要求业主基于折旧率等每年缴纳一定的费用进入房屋维修基金。这将有助于为老旧小区的维修护养提供持续的资源供给，促进房市的有效定价和健康交易。

　　产权清晰是责权明晰的前提。因此，需要有效做实小区治理体系，强化业主委员会的自治体系，厘清居委会、业主委员会、物业公司、业主等间的法律关系。通过契约和法律降低小区治理的公共问题，确保房屋的所有权、使用权、收益权和受益权等得到有效确权确责。

　　老旧小区改造是中国房市健康发展的一面镜子。只有真正面对老旧小区内含的各种问题，理顺各方责权利关系，利用现代治理体系和契约精神为老旧小区补上全生命周期管理机制，才能真正让住房回归居住属性，践行“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念。

（文章来源：第一财经）