李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）近期对春节长假期间的居民活跃度及楼市表现进行了深入分析。

在刚刚过去的蛇年春节长假期间，居民外出活跃度达到了新的高峰。据百度全国迁徙指数显示，从腊月廿三至正月初五（1月22日至2月2日），全国迁徙规模指数日均高达684.17，这一数字不仅超越了2024年同期的625.35，也超过了2023年同期的609.86。特别是在腊月廿三至正月初二期间，每日的全国迁徙规模指数均创下了自2019年以来的新高，这明确指向了今年春节假期间人流量的活跃度显著提升。

电影市场同样迎来了前所未有的繁荣。截至2月5日13时30分，2025年春节档上映的新片总票房已经突破了100亿大关，刷新了历史纪录。返乡、探亲、旅游、度假、观影、聚会等活动成为了假期的主旋律，相比之下，“长假楼市”则显得较为平淡。据机构统计，从腊月廿七至正月初五（1月26日至2月2日），30个主要城市的新房日均成交量仅为3.16万平米，远低于2024年同期的4.58万平米。

然而，考虑到2024年四季度楼市出现的超常规反弹行情（全国新建商品房交易面积创下了6个季度以来的新高，同比和环比分别增长了3.6%和21%），春节假期间商品房交易的惯性回落也在情理之中。事实上，随着休闲度假和出游热潮的兴起，近年来“假期楼市”趋于平淡已成为常态，但这并不能代表商品房市场的真实走势。如果观察整个1月份，楼市依然延续了2024年底的热度。

在一些重点城市，特别是那些受政策利好影响较大、年轻人和新市民集中、刚需和换房需求循环良好的城市，楼市继续呈现出交易规模高位平衡、交易中枢高于新政前的水平。例如，根据克而瑞地产的统计，今年1月1日至1月22日，30个重点城市新建商品住房成交量为745万平方米，虽然环比2024年12月份的阶段性历史高位下降了37%，但比去年1月同期增长了26%，与去年春节所在的2月同期相比也大幅增长了43%。其中，4个一线城市的新房交易同比增长了56%，36个二三线城市同比增长了20%。

一些在去年四季度新房交易量反弹幅度更大的城市，如深圳、西安、合肥、杭州、宁波等，在1月份也延续了上佳表现。根据深圳最大中介乐有家的统计，2025年1月份深圳新房预售网签量达到3969套，同比增长122%；新房预售和现售总成交量则达到5090套，同比增长97%；二手住宅网签量为4554套，同比增长32%。在西安和合肥，1月份的新房交易同环比均呈现正增长；而在杭州和宁波，同比增幅在50%左右。

可以说，自去年底以来的这一轮商品房市场反弹走势，即便难以始终保持昂扬向上、不断创阶段性新高的态势，但交易的绝对规模或中枢水平已经大于新政前的水平，这可能将成为新常态。这意味着，经过三年半左右（从2021年下半年到2024年）的持续且深幅调整，房地产行业和市场正在迎来底部。若底部形成，且市场对底部的预期也形成，这将是房地产稳定的关键。

值得注意的是，市场底部的形成并非单纯是政策纾困的结果。进入2025年，以需求端“降门槛、降成本”为特征的传统纾困政策已经“应出尽出”。市场在经过连续3年的主动“去库存”后，供求关系趋于修复，这可能是底部显现的关键。从2021年到2024年，全国房屋新开工面积连续3年小于销售面积，期间销售面积年均下跌15.2%，新开工面积年均下跌27.6%，新开工跌幅近乎销售跌幅的2倍。

在刚刚过去的2024年，全国新房销售面积仅为9.7亿平米，住宅销售面积为8.1亿平米。目前，城镇全口径存量住房约500亿平米，即便按80年建筑寿命保守计算，每年的更替需求也在7亿至8亿平米左右。

供给端也在积极调整产品结构，这是底部形成的另一股重要力量。一方面，各大城市正在积极去化“旧库存”，通过降价促销、收购回购、调整建筑设计标准等方式，消化那些位于城市外围、新区或开发区，且规划设计风格不适应“强居住体验”诉求的旧产品；另一方面，各地正在加大土地端出让效率，供给配套完善、户型设计优良、社区功能齐全的新产品，以迎合市场需求端的新变化。

据克而瑞的调研数据显示，重点城市在1月1日至22日期间新开盘的平均去化率为44%，环比增长6个百分点，同比上升17个百分点，新推盘项目的去化情况良好。在房企层面，表现更为明显。2024年上半年，绿城中国首次开盘的去化率高达78%，而整体去化率仅有42%，这意味着新项目得到了市场的认可，这也驱使企业向新模式转型。2024年，绿城中国购地金额达到530亿元，在所有房企中排名第三。

此外，商品房置换时代的到来，更加夯实了市场的底部。2024年，30个重点城市的二手住房交易占比达到62.4%，比2023年提升了7.5个百分点，比2022年增长了20多个百分点。其中，90平米以下、200万左右的二手住房交易增长最快。在广州，200万总价以下的二手房源交易占比最大，达到56%，比2023年增长了11个百分点。这加速了“卖旧买新”的进程，也有利于夯实商品房市场的底部。

（文章来源：21世纪经济报道）