李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）近日分析指出，在刚刚过去的蛇年春节长假期间，全国居民外出活跃度达到了新的高峰。据百度全国迁徙指数显示，从腊月廿三至正月初五（1月22日至2月2日），全国迁徙规模指数日均值为684.17，这一数值不仅超过了2024年同期的625.35，也高于2023年同期的609.86。特别是在腊月廿三至正月初二期间，每日的全国迁徙规模指数均创下了自2019年以来的新高，这充分说明了今年春节假期间人流量的活跃度有了显著提升。

电影市场也在这个春节迎来了爆发，创造了新的历史纪录。截至2月5日13时30分，2025年春节档上映的新片总票房已经突破了100亿大关。当人们纷纷选择返乡、探亲、旅游、度假、观影、聚会等方式度过假期时，“长假楼市”则显得相对平淡。据机构统计，从腊月廿七至正月初五（1月26日至2月2日），30个城市的新房日均成交量仅为3.16万平米，这一数值远低于2024年同期的4.58万平米。

然而，考虑到2024年四季度全国新建商品房交易面积出现的超常规反弹行情（同比、环比分别增长3.6%和21%，创下6个季度以来的新高），春节假期间的商品房交易惯性回落也在情理之中。近年来，“假期楼市”趋于平淡已成为一种常态，但这并不能代表商品房市场的真实走势。事实上，如果观察整个1月份的数据，楼市依然延续了2024年底的热度。

在一些受到政策利好影响较大、年轻人和新市民集中、刚需和换房循环良好的重点城市，商品房交易规模继续呈现高位平衡态势，交易中枢也高于新政前的水平。例如，根据克而瑞地产的统计数据显示，今年1月1日至1月22日，30个重点城市新建商品住房成交量为745万平方米。尽管这一数值环比2024年12月份的阶段性历史高位下降了37%，但比去年1月同期增长了26%，与去年春节所在的2月同期相比也大幅增长了43%。其中，4个一线城市的新房交易量同比增长了56%，36个二三线城市则同比增长了20%。

深圳、西安、合肥、杭州、宁波等城市在去年四季度新房交易量反弹幅度较大，今年1月份也延续了这一良好表现。根据深圳最大中介乐有家的统计数据显示，2025年1月份深圳新房预售网签量为3969套，同比增长122%；新房预售和现售总成交量达到5090套，同比增长97%；二手住宅网签量为4554套，同比增长32%。同期，西安、合肥的新房交易量同环比均呈现正增长态势；杭州、宁波的新房交易量同比增幅则在50%左右。

可以说，自去年底以来的这一轮商品房市场反弹走势，尽管难以始终保持昂扬向上、不断创阶段性新高的态势，但交易的绝对规模或中枢水平已经大于新政前的水平，这或将成为新常态。这意味着，在经过三年半左右（2021年下半年到2024年）的持续且深幅调整后，房地产行业和市场正在迎来底部。若底部形成且市场对底部的预期也形成，这将是房地产稳定的关键所在。

值得注意的是，市场底部的形成并非单纯依靠政策纾困的结果。进入2025年，以需求端“降门槛、降成本”为特征的传统纾困政策已经“应出尽出”。在市场连续3年主动“去库存”后，供求关系趋于修复可能是底部显现的关键。据统计数据显示，在2021年至2024年期间，全国房屋新开工面积连续3年小于销售面积。其中，销售面积年均下跌15.2%，而新开工面积年均下跌27.6%，新开工跌幅近乎销售跌幅的2倍。

在刚刚过去的2024年，全国新房销售面积仅为9.7亿平米，住宅销售面积更是降至8.1亿平米。目前，城镇全口径存量住房约500亿平米。即便按照80年的建筑寿命进行保守计算，每年的更替需求也在7亿至8亿平米左右。

在供给端方面，产品结构的调整也是底部形成的另一股重要力量。一方面，各大城市积极去化“旧库存”，通过降价促销、收购回购、调整建筑设计标准等方式消化不适应市场需求的旧产品；另一方面，各地加大土地端出让效率，供给配套完善、户型设计优良、社区功能齐全的新产品以迎合市场需求端的新变化。

据克而瑞的调研数据显示，在1月1日至22日期间，重点城市新开盘项目的平均去化率为44%，环比增长6个百分点，同比上升17个百分点。新推盘项目的去化情况良好。从房企层面来看表现更为明显：在2024年上半年，绿城中国首次开盘的去化率高达78%，而整体去化率仅为42%。这意味着新项目得到了市场的认可，也驱使企业向新模式转型。在2024年，绿城中国的购地金额达到了530亿元，在所有房企中排名第三。

随着商品房置换时代的到来，市场的底部得到了进一步夯实。据统计数据显示，在2024年30个重点城市中二手住房交易占比达到了62.4%，比2023年提升了7.5个百分点，比2022年更是增长了20多个百分点。其中90平米以下、总价200万左右的二手住房交易增长最快。在广州，总价200万以下的二手房源交易占比最大达到了56%，比2023年增长了11个百分点。这一趋势加速了“卖旧买新”的进程，也有利于进一步夯实商品房市场的底部。

（文章来源：21世纪经济报道）