2024年，上海商业地产市场呈现出显著的回暖趋势，成为众多投资者竞相追逐的热土。作为备受瞩目的商业地产投资目的地，上海大宗交易市场展现出惊人的韧性，据多家权威咨询机构统计，该年度上海房地产大宗交易市场成交数量突破百宗大关，刷新近年来成交纪录，市场活跃度显著提升。世邦魏理仕的调研数据进一步证实，超过45%的受访者表示愿意投资上海。

随着线下消费活力的全面复苏，零售物业市场亦迎来多元化新业态的蓬勃兴起。2024年，上海市首店新增总数高达1269家，其中不乏二次元等新兴业态。业内机构分析指出，国家出台的一系列扩大内需、提振消费和经济增长的政策措施，为上海零售物业市场奠定了坚实稳固的经济基础，并为其未来发展描绘了乐观前景。

上海大宗交易市场活跃，买家类型多元化

2024年，上海房地产大宗交易市场继续保持高度活跃，成为各路资金竞相布局的投资高地。据世邦魏理仕统计，该年度上海物业投资市场共完成119笔交易，创下历史新高。尽管受到单笔交易规模的影响，十亿元以下规模的交易占比高达82.6%，导致整体交易总额约为625.4亿元，同比略有下降，但市场活跃度不减。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨认为，成交宗数创新高受多重因素影响，包括资产价格估值回调以及买家类别转换等。当前，非地产类企业买家涌入市场，成交额占比约半数，而传统机构类资金则相对谨慎。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎也观察到，自用型买家在2024年市场上表现尤为活跃，国资、民营及部分私人老板均对上海办公楼展现出浓厚兴趣。

在2024年上海投资市场中，办公资产成交金额占比达到40%，成交宗数占比为45%，稳居市场首位。随着资产价格逐渐向市场合理水平回归，2024年办公资产类别中有三分之一的交易出于投资目的。仲量联行的数据显示，投资型交易在2024年明显回升，外资占投资交易比重从2023年的6%上升至2024年的12%，市场更加偏向于投资主导，显示出投资者对上海大宗资产增值潜力的坚定信心。

值得注意的是，2024年大宗交易市场呈现出“以价换量”的典型特征。买卖双方均表现出强烈的交易意愿，部分买家认为价格已经处于低位，而卖家在经过几年考虑后也愿意在该价位出货，共同促成了市场的活跃态势。此外，2024年底的成交案例中出现了许多位于上海内环内的老楼，尽管面临诸多挑战，但只要资产价格趋于理性，其作为核心资产仍受到投资人青睐。

展望2025年，上海物业投资市场有望继续保持活跃态势。得益于上海在中国经济中的独特地位，上海物业将持续获得自用投资者的青睐。同时，随着适度宽松的货币政策进一步降低融资成本以及房企“瘦身计划”的推进，市场将提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场流动性稳定提升。

零售物业市场修复，新兴业态蓬勃发展

在政策支持推动下，2024年上海零售物业市场逐步修复。各类消费市场扩容提质的政策持续出台，从购物节到消费券的发放再到对外开放力度的加强，上海多措并举切实拉动消费领域需求。整体来看，市场供需基本平衡。

据仲量联行调研数据显示，在其长期跟踪的36家购物中心中，2024年新开门店业态中餐饮品类占比稳定在35%左右；包括运动服饰在内的时尚类业态占比约30%，同比增加了2.4个百分点。同时，新兴业态如二次元品牌等持续产生新的租赁需求，对线下百货零售形成强力带动作用。最新数据显示，上海拥有全国百强二次元商场15家、知名二次元品牌门店80家，两项均位居全国首位。

二次元品牌具有较高的聚集性，在上海部分商圈已经形成了浓厚的二次元文化氛围。仲量联行统计显示，截至2024年11月，该机构收录的66家品牌在上海已布局127家门店，尤以南京东路商圈最为集聚。这些新兴业态的发展也在推动沪上传统商场不断变革，通过导入二次元经济等举措焕发活力。

“首店经济”作为上海商业地产的一大重要特点，持续引领市场潮流。上海凭借首屈一指的影响力吸引着全球各大品牌的目光，成为进军中国市场的前沿阵地。公开统计数据显示，自2018年5月至2023年12月，超过4500个国际国内品牌在上海举办首发活动、引进首店5840家，平均每日引进2.8家，数量和质量稳居全国首位。2024年，上海继续发挥自身优势，培育独具特色的首发经济，“首店经济”热度不断攀升。

据戴德梁行数据显示，2024年上海市首店新增总数达到1269家，其中下半年落地上海的首店数量实现了31.5%的显著增长。值得一提的是，越来越多首店品牌开始将注意力转移到城市街区、历史建筑上，街铺成为其落址之处。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部商业负责人透露，2024年有约9成的品牌希望在街铺里寻找合适的旗舰店、首店。

尽管整体经济环境和市场策略仍在波动，品牌对开设新店的态度变得更加谨慎，但上海作为国际消费中心城市的地位依然稳固。上海围绕“首发经济”和“精品消费”推出的一系列政策措施，将吸引全球消费者到访上海，进一步增强上海对国际品牌的吸引力。

（文章来源：第一财经）