新年伊始，全国城市更新工作的步伐显著加快，各地纷纷响应国家号召，积极推进城市更新进程。

2025年1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在京隆重召开，会议深刻阐述了城市更新对于推动城市发展模式转型、助力经济高质量发展以及满足人民群众日益增长的美好生活需要的重要意义。会议强调，要坚持目标导向和问题导向，有力有序有效推进城市更新各项重点任务。会后，多地迅速行动，召开住房城乡建设工作会议，将城市更新作为2025年的重要工作任务。

在此之前，深圳、上海、贵阳以及湖北省、河北省等多个地区已经成立了住房和城市更新部门，明确了城市更新的职责和使命。这些部门的成立，为城市更新的顺利推进提供了有力的组织保障。

中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强指出，经济高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，而城市更新则是实现这一目标的重要手段。随着我国城市化进程的加速，城市发展已经从增量扩张阶段进入了存量优化阶段，城市更新成为了解决城市化过程中各种“城市病”的关键途径。

关于“城市更新”的负责机构，王业强进一步介绍道，该概念早在2019年12月的中央经济工作会议上被首次提出，并于2021年3月正式写入政府工作报告和“十四五”规划文件，上升为国家战略。党的二十大报告更是明确提出要实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。随着去年12月底召开的中央经济工作会议再次强调城市更新，以及今年由副总理何立峰主持召开的全国城市更新工作部署视频会议，标志着2025年城市更新工作已全面提速。

据统计，目前已有410多个城市成立了城市更新工作领导小组，由主要领导亲自挂帅，强化政府统筹。其中，21个城市设立了城市更新局，进行常态化专职管理。此外，12个省建立了省级督导机制，7个省将城市更新纳入省级政府绩效考核，10个省则分层次开展了省级城市更新试点工作。

以深圳为例，早在2019年3月11日，深圳城市更新局便挂牌成立，由原“深圳市城市更新和土地整备局”更名而来。深圳市住房和建设局网站上发布的职能介绍显示，深圳市城市更新局7项主要职能均围绕“城市更新”展开，并侧重于落实执行。而深圳市住房和建设局的18项主要职能则涵盖了城市建设的各个方面。

澎湃新闻记者刘畅制图

追溯历史，全国最早的城市更新局成立于2015年2月28日，位于广东省广州市。该局的成立旨在起到改造项目数据调查、项目协调推进的作用，同时整合了原广州市“三旧”改造工作办公室的职责以及市政府有关部门关于统筹城乡人居环境改善的职责。然而，在2019年1月29日，原广州市城市更新局被并入广州市规划和自然资源局。

2024年，湖北省17个下辖地区先后挂牌成立了住房和城市更新局，这一举措被视为城市管理重点的转变。这些地区包括12个地级市、1个自治州和4个省直辖县级行政区。值得注意的是，武汉市住房和城市更新局的前身是“武汉市住房保障和房屋管理局”，而宜昌市、黄石市、襄阳市等地的住房和城市更新局则是由“住房和城乡建设局”更名而来。

以武汉市为例，2024年5月，武汉人大发布的《武汉市人民政府关于市政府机构改革情况的报告》指出，武汉市组建了市自然资源和城乡建设局以及市住房和城市更新局。前者承担国土空间规划、自然资源管理、生态修复、城乡建设计划和项目管理等工作，后者则负责房屋建设管理和住房保障、房地产市场、市政基础设施建设等方面的管理工作，并统筹协调城市更新实施工作。

各地根据实际情况落实城市更新工作，牵头部门不尽相同。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，城市更新工作主要由房管部门或土地规划部门负责，具体由城市政府根据城市中亟待更新的是存量房屋还是城市规划功能来决定。在一些一二线城市，由于城市更新产业体量较大，因此需要专门的职能部门来负责落实全市工作。

在推进城市更新的过程中，“先体检、后更新”成为了普遍遵循的原则。中国建设报1月21日的报道显示，全国各地普遍将城市更新作为推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，并不断创新完善工作机制、制度政策和实施模式。2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，取得了显著的综合性成效。

进入2025年，天津、广西、贵州等地已将城市更新列为今年工作的重点。天津市住房城乡建设工作会议要求紧盯三个领域改革，其中在城乡建设领域要推进城市更新创新实践，健全现代化基础设施建设机制，推动“数字住建”迭代升级，并探索便民、便企的数字服务与应用。

广西壮族自治区召开的2025年全区住房城乡建设工作会议则强调要稳住楼市，加快构建房地产发展新模式，并推动“白名单”项目扩围增效，完成保交房扫尾任务。同时，该区还计划筹集各类保障性住房3.5万套以上，实施城中村和危旧房改造，并探索构建可持续的城市更新模式。

贵州省住房城乡建设工作会议在部署2025年重点工作任务时要求大力推进新型城镇化项目建设，并大力实施城市更新，“先体检、后更新”，加快推进更新改造和保障性住房建设。

王业强认为，从目前趋势看，城市更新工作是当前和今后一段时期住建部门的重点任务。他强调，城市更新是一项系统工程，需要遵循“先体检、后更新，无体检、不更新”的原则。通过全面检查城市基础设施、空间利用效率、居住环境等发现问题，为后续的城市更新提供依据和指导。

具体到房地产市场的影响，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，城市更新能够提升居住品质，带动二手房交易循环和促进改善型需求。同时，通过功能补短板和安全消防等底线要求的落实，可以带动租赁需求的活跃，并有利于培育先租后买的消费需求。此外，城市更新还能盘活中心区低效空间，释放土地资源，带动高品质住宅供应。

严跃进也对城市更新对房地产市场的影响持有相同观点。他认为，城市更新将使得存量房市场的供求关系发生变化，助力经济高质量发展并满足人民群众需要。他强调，当前各项工作都围绕提升内需开展，包括房地产、城市更新等产业背后仍有巨大的潜力有待挖掘。

王业强还指出，不同级别的城市在推动城市更新的能力和面临的问题上也存在差异。因此，要坚持问题导向和目标导向相结合的原则，加强用地、资金等要素保障并统筹用好财政、金融资源以吸引社会资本参与城市更新。

我国城市发展已从增量扩张阶段进入存量优化阶段，城市更新成为了解决城市化过程中各种“城市病”的关键途径。王业强认为，城市更新的总体目标就是实现经济高效率发展、居民高品质生活、空间高品质营造以及城市高水平治理的良性循环。