根据全美房地产经纪人协会（NAR）最新发布的数据，10月份美国现房销售实现了环比增长3.4%，同比更是增长了2.9%，这也是自2021年7月以来，美国现房销售首次实现同比正增长。

与此同时，抵押贷款融资巨头房地美公司（FreddieMac）也发布了最新的数据，显示美国30年期标准固定抵押贷款的平均利率已经攀升至6.84%，这一数字也创下了四个月以来的新高。

面对房贷利率的持续高企，市场开始质疑现房销售的回暖是否能够持续，还是仅仅是一次短暂的反弹。

多位接受第一财经记者采访的美国房地产经纪人表示，利率的波动确实是影响购房决策的重要因素，不过，改善型住房需求受到的影响更为显著，而自住房需求则依然旺盛。当前，买卖双方均存在一定的观望情绪，市场未来的走势可能会在明年春季出现变化。

2%的房贷利率时代已成历史

回顾过去的三年，美国的平均抵押贷款利率已经翻了一番还多。2021年8月19日，30年期固定利率的平均水平仅为2.86%，而截至11月21日，这一数字已经攀升至6.84%。尽管美联储在9月进行了降息操作，但美国的房贷利率并未随之下降，反而继续攀升。

全球房产科技公司居外IQI（JuwaiIQI）集团的联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）向第一财经记者解释称，美国房贷利率与10年期国债收益率紧密相关。近期，由于市场预期美国经济表现强劲，同时特朗普政府的减税与关税政策也可能导致财政赤字上涨和通货膨胀，因此美国国债收益率持续上涨。

数据显示，美国10年期国债收益率已从9月26日的3.62%飙升至当前的4.41%。

美国大选结果公布后，房地产交易平台Redfin将2025年的30年期平均抵押贷款利率预测上调至6.8%。同时，穆迪分析公司、凯投宏观等机构也预测明年该利率将保持在7%左右。牛津经济研究院也指出，尽管国债利率已趋于稳定，但鉴于经济增长强于预期、美联储降息步伐放缓的风险，以及特朗普政府可能实施的通胀政策，利率仍面临上行风险。

美国首都华盛顿特区长荣地产的副总经理陈宏明预测称，房贷利率在短期内可能会维持在6%左右，如果有变化，或许要等到明年年初。在过去的一个月里，由于利率再次上升，大多数买家都处于观望状态，市场并未出现太大变化。

安萨里认为，由于大部分美国有房一族的房贷利率在4%左右，因此按揭利率需要降至5%才能激励房主挂牌出售，从而促进楼市交易。然而，在短期内，房贷利率不可能再回到疫情初期的2%水平。他强调，银行的贷款利率受到太多因素的影响，而美国的通胀隐忧仍然是投资者心中的一块巨石。

楼市最低迷时期或已过去

尽管抵押贷款利率已连续四周上升，但房屋贷款申请量却连续第二周出现增长。在此之前，申请量已连续两个月下滑。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，截至11月15日的一周内，抵押贷款申请量较前一周增加了1.7%。

同时，房屋供应量也有所增加。10月份，待售住宅的供应量达到了137万套，同比增长19.1%。然而，供应量的增长在一定程度上也反映了房屋在市场上的滞留时间延长，而非挂牌数量的增多。根据NAR的数据，10月份房产在市场上的平均停留时间为29天，高于9月份的28天和2023年10月份的23天。按当月的销售速度计算，可售库存量相当于4.2个月的供应量，虽然略低于9月份的4.3个月，但仍远低于6个月的平衡水平。

美国房产经纪公司Compass西雅图柯克兰分公司的经纪人Becco Zou表示，在卖方市场，由于对未来市场走势的不确定性，许多人推迟了挂牌计划，预计要到明年春季才会重新上市。因为传统上，春季是购房的高峰期。

NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）分析称：“房屋销售最低迷的时期可能已经过去，库存的增加将带来更多的交易机会。就业岗位的增加和经济的持续增长似乎是有保障的，这将推动住房需求的增长。然而，对于大多数首次购房者来说，按揭贷款至关重要。虽然抵押贷款利率仍然较高，但预计未来将趋于稳定。”

安萨里认为，在当前市场环境下，买家最好的策略是“适应并接受高利率的新常态”。因此，他们可能会选择先购买房产，未来如果房贷利率下调，再通过再融资来降低成本。否则，一旦利率下降，大量买家涌入市场可能会再次推高房价。

陈宏明也建议买家不要因为等待利率变化而延迟购房决策。购房应基于自身需求和房屋条件来决定。如果是自住房，建议尽早入手；而对于投资性房产，则应更多考虑房屋的投资回报率。

Becco Zou观察到，首次购房的刚需买家仍然会选择购房，但大部分换房的买家目前多处于观望状态。以换房为主要需求的买家对地段和学区的要求更加挑剔，在一些地区，综合条件好的房源仍然需要竞争才能购得。

（文章来源：第一财经）