新华财经上海1月29日电（记者杨溢仁）自年初以来，REITs市场持续展现交易活力，中证REITs全收益指数再度刷新阶段性高点，彰显了市场的强劲动能。

分析人士指出，在当前新旧动能转换、经济波动运行及企业融资需求相对疲软的宏观背景下，非银金融机构面临较大的配置压力，优质资产显得尤为稀缺。REITs作为一种分红较高、风险适中且与其他资产相关性较低的投资品种，其长期配置价值逐渐凸显，有望进一步吸引增量资金涌入市场。

一级市场供给显著增长

2024年以来，我国基础设施公募REITs市场作为资本市场的新兴细分领域，在“首发+扩募”的双重驱动下，步入常态化发行阶段，总市值增速显著加快。

据公开数据显示，截至2023年末，我国共有29只上市公募REITs，总市值为823.34亿元；而截至2024年末，这一数字已激增至58只，总市值更是跃升至1563.99亿元，实现了近乎翻倍的增长。进入2025年，截至1月24日收盘，已上市REITs数量达到60只，总市值（除权后）合计达到1709.83亿元，较1月17日上涨3.01%；总权益（除权前）为1899.04亿元，较已上市REITs的总发行市值上涨了11.94%。

业内专家表示，中国基础设施公募REITs市场发行规模和市值的不断攀升，是REITs步入常态化发行阶段、有序推进的必然结果，体现了市场对REITs这一投资品种的认可与信心。

华泰证券研究所固收首席分析师张继强指出，截至2025年1月24日，以市值测算公募REITs的2024全年可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs的累计平均分派率高达8.76%，产权类REITs的累计平均分派率也达到4.19%。在优质资产稀缺的大环境下，REITs的吸引力不言而喻。

招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿预测，随着政策支持的持续加强，REITs的发行节奏有望进一步加快，发行规模也将继续提升。

平安证券固定收益首席分析师刘璐预计，进入常态化发行阶段后，REITs的发行效率将进一步提升，供给放量趋势明确，2025年REITs的供给规模有望达到510亿元左右。

整体运营表现稳健

近期陆续公布的公募REITs四季报同样展现了市场的亮眼表现。尤其是消费类REITs，各项目运营稳健，出租率保持高位。

以华夏金茂商业REIT为例，截至2024年四季度末，其量价齐升，项目出租率高达98.73%（环比上升0.4个百分点），平均租金（仅统计含税固定租金）单价为92.68元／平方米／月，期末收缴率达99.40%。经营方面，报告期内销售额（不含汽车销售额）达到24890.66万元，较上年同期增长13.12%。

嘉实物美消费REIT方面，基础设施资产整体的出租率为96.43%，租金收缴率达97.35%，加权平均剩余租期为7.33年，同样表现出色。

华夏华润商业REIT的期末出租率也高达99.00%，继续维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率高出1.50个百分点。项目资产青岛万象城2024年四季度的客流量同比增长11.9%，年度累计同比增长10.9%，彰显了其强劲的运营实力。

保租房REITs方面，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT的整体出租率也分别高达99.71%、94.39%、94.33%、92.49%，维持了较高的出租水平。

中金公司统计显示，截至2025年1月22日，各板块年初至今的涨幅分别为11.98%（消费）、7.41%（保租房）、5.98%（产业园）、4.74%（仓储物流）、3.80%（能源）、2.52%（高速）、2.32%（市政环保），整体呈现稳健增长的态势。

万亿表示，展望未来，随着投资者对REITs产品关注度的提升和研究的深入，长期资金有望加速入市，市场活跃度也将进一步提升。

当前，无论是从构建多元化投资组合的角度，还是从拥抱现金流资产的趋势来看，公募REITs较高的分派率和强分红属性都使其成为值得投资者深入研究和积极探索的投资品种。

积极布局未来机遇

国内长假后，REITs市场的投资布局成为投资者关注的焦点。

一位券商固收部门负责人在接受记者采访时表示：“消费REITs仍存在一定的投资机会，其个体的抗周期性可有效对冲行业波动。上市消费REITs项目的原始权益人均为一线或强二线城市中的成熟运营区域龙头，核心资产属性强，且原始权益人维护REITs上市平台运营稳定的意愿和资源禀赋也较为充足。在外部地缘政治不确定性加剧的背景下，提振消费扩大内需仍是政策发力重点，因此消费REITs个体有望持续展现出较强的抗周期属性。”

此外，部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路REITs亦值得关注，这些产品有望获得超额收益。

据机构不完全统计，2025年以来，产业园REITs加权平均上涨7.94%，其中研办类产业园REITs加权平均上涨8.41%，厂房类产业园REITs加权平均上涨6.02%。目前还有3单产业园REITs在交易所审核中，未来有望为市场带来更多机遇。

受利率下行影响，分红较为稳定的保租房REITs也有望维持较好的市场表现。

张继强指出：“近期公募REITs市场供需两旺，二级项目累积了一定涨幅，一级项目性价比相对较高。因此，我们认为还可关注新项目的打新机会。”

值得注意的是，1月24日，易方达华威市场REIT上市首日大涨30%，全天封住涨停板，成为今年以来首支首日上市即涨停的公募REIT。同日上市的中航易商仓储物流REIT也表现不俗，当日涨幅达到15.3%。这些现象表明，REITs的红利属性正在逐步显现，2025年仍可积极布局。

（文章来源：新华财经，图片来源：网络）