京沪高速昆山段，一座独特的红色建筑吸引了过往车辆的目光，这便是富莱德昆山物流园第三期项目——国内首座多层重载坡道库，同时也是华东地区最高的物流仓库。这座由三根红色柱子和螺旋上升的重载坡道构成的建筑，完美融合了古典与现代的美学元素，彰显出别具一格的风采。走近一看，“富莱德”三个大字赫然在目，诉说着这个物流园的故事。

富莱德昆山物流园第三期项目与一期、二期共同构成了中航易商仓储物流REIT的底层资产。早在2010年，几位从普洛斯出来的年轻人便选择了这里作为他们的创业起点。经过多年的精心运营，富莱德昆山物流园已发展成为国内仓储物流领域的旗舰项目，而易商集团也成长为亚太区领先的新经济不动产管理公司以及全球最大的上市地产投资管理公司之一。

2025年1月24日，中航易商仓储物流REIT在上海证券交易所成功上市，这标志着“易商长子”的REITs梦想终于照进了现实。同时，中航基金也带着众多投资者的梦想，从这里扬帆起航。

优越位置与稳定现金流

走进富莱德昆山物流园，你会发现这里的租户既有大家耳熟能详的新消费品牌，也有全球知名的高新技术企业。一辆辆满载货物的大卡车，仿佛在诉说着中国经济的蓬勃生机。截至2024年6月30日，该项目已签约并起租的租户共计15个，其中大部分为国际领先品牌，资质优良、现金流稳定，历史上从未发生过违约情况。四大重要现金流提供方分别来自电商、物流、品牌服装和汽车业，历史上已多次完成续约。同时，运营管理机构还在积极储备租赁意向客户，目前储备面积可覆盖租赁面积的3%—5%。

富莱德昆山物流园之所以能吸引这些知名企业入驻，与其所处的优越地理位置密不可分。它位于长三角的核心区域——昆山市花桥镇，素有“江苏东大门，苏沪大陆桥”之称。这里交通便利，可在一小时车程内到达长三角主要海陆空物流节点。项目紧邻京沪高速这条南北大动脉，15分钟车程即可进入上海绕城高速。此外，区域内公路网健全，多条高速和国道主干道穿过，为物流园的运营提供了极大的便利。

昆山市作为中国经济最有活力的县级市之一，承接了来自上海的物流外溢需求。同时，由于上海市内物流物业租金上升、土地供给紧张等情况，大量物流及仓储需求开始向昆山溢出。从长三角地区范围来看，昆山是仅次于上海的物流市场高地，与苏州相当，甚至在出租率水平上较上海表现更佳。

专业团队保驾护航

作为中航易商仓储物流REIT的原始权益人，易商集团深度绑定本项目，自持比例接近40%，坚定地和投资者站在一起。这彰显了易商集团对资产和运营的信心。易商集团成立于2011年6月，总资产管理规模约1540亿美元，深耕仓储物流资产管理行业多年，运营管理着10只海外REITs及30余只私募基金。

作为这只REIT的基金管理人，中航基金派出了三位基金经理为项目与产品运营保驾护航。他们分别从资产运营管理、财务与风险管理、市场与投资者关系维护三个方面进行分工合作。通过密切监控仓库设施状况、安排定期维护与修缮、优化物流流程等措施降低运营成本；通过深度分析资产所在行业动态、制定运营调整策略等方式提升资产竞争力与适应性；通过建立与维护投资者关系管理体系、及时回应投资者咨询与关切等措施增强投资者信心与信任。

投资价值凸显

中航易商仓储物流REIT招募说明书显示，易商集团承诺保障项目2024—2026年三年的净利润。若实际经营与评估预测目标净利润出现差额，则易商集团将以自持份额分红金额为限进行补足。这是目前仓储REITs市场中唯一实施原始权益人承诺保障的项目。在未来二级市场价格不变的情况下，该项目力争保障2025年项目分派率达5.41%。

在当前物流地产板块承压的背景下，如何确保项目维持较高的现金流分派率成为了投资者关注的焦点。对此，中航易商仓储物流REIT的基金经理表示将从增效、降本和风险管理三个方面着手进行综合管理和优化。通过提高出租率、优化租金收入、探索多元化收入渠道等方式提高项目收益；通过控制运营成本、加强管理优化园区运营管理模式等方式降低成本；通过对园区运营中可能面临的风险进行科学评估并制定相应的应对措施和预案来降低风险对现金流的影响。

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