近日，多家知名商业地产机构相继发布了2024年第四季度及全年市场报告。据报告显示，上海办公楼市场在2024年展现出了平稳修复的趋势。尽管租金水平持续承压，但得益于各类优惠政策的推动，市场升级需求被有效带动，市场主体亦呈现出多元化的特点。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越指出：“尽管面临供应增加的压力，但政策层面的支持有望为市场复苏注入新的动力。”他进一步提到，上海市政府工作会议提出的更加宽松的货币和经济政策，预计将在2025年为写字楼市场带来积极影响，通过降低企业成本、增强市场信心和促进经济活动，直接推动写字楼市场的需求和发展。

业主优惠策略激活搬迁升级需求

从全年数据来看，CBRE世邦魏理仕的数据显示，2024年上海写字楼市场新增供应达到12个项目，总面积为79.4万平方米，同比下降28.2%。这些新增供应主要分布在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道和五角场等核心区域。

仲量联行的数据则显示，2024年上海办公楼净吸纳量达到47.6万平方米。其中，第四季度中央商务区净吸纳量上升至约7.88万平方米，非中央商务区净吸纳量也达到约7.07万平方米。甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，这促使不同行业的租户调整其租赁策略，寻求更优化的办公空间。

CBRE的数据显示，2024年全市租金报价同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%。总体来看，续租比例上升，同时缩租现象增多，导致整体需求动力不足。在一些竞争较为激烈的子市场，业主不得不采取更灵活和激进的租赁策略，从而进一步推低了租金水平。然而，正是这种租金下降以及业主提供的更多优惠政策，继续带动了市场的升级需求。

仲量联行的数据统计显示，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比高达74%。在这些升级型需求中，有76%的租户选择了2020年及之后竣工的项目，尽管这些项目仅占上海甲级办公楼市场总存量的29%。

仲量联行上海商业地产部资深董事兼华东区零售地产部总监黄臻认为，尽管续租仍是当前部分租户的首选策略，但租金下行以及新竣工项目和高品质成熟项目的入市，为租户提供了搬迁升级办公空间的机会。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳也表示，租金下降的同时带动了中央商务区和非中央商务区内的成本驱动型需求，部分大面积租户得以在更有利的租约条款下升级至新的办公空间。

行业需求多元化，新兴赛道展现新机遇

在行业需求方面，多元行业构成了市场主体。仲量联行的数据显示，来自金融服务、专业服务、科技互联网和制造贸易等传统行业的需求占据了七成以上。而据CBRE的报告，金融业以18.0%的占比位列全年首位，其中投资管理、保险和证券是全年租赁活跃度最高的三大子行业。TMT行业需求同比回升，占比16.0%；消费品制造业需求也占16.0%。

在零售物业市场，CBRE的报告显示，尽管2024年市场消费需求趋于保守，但餐饮品类整体表现坚挺，依旧为主力需求，占比达到39%，其中中餐、饮品和烘焙点心等细分品类表现尤为活跃。

仲量联行的数据显示，2024年第四季度上海全市整体净吸纳量达到近15.7万平方米，全年净吸纳量为45.1万平方米，虽然较2023年有所减缓，但市场依然保持了一定的活力。在租金方面，CBRE的报告显示，全市购物中心首层租金持续向下调整，全年同比下滑0.9%，报每天每平方米人民币32.4元。

展望2025年，上海将迎来11个新项目入市，市场整体入驻率和租金面临挑战，项目表现分化可能加剧。然而，黄臻表示，随着消费者对情感体验和性价比的追求日益增强，潮玩、二次元和宠物等新兴赛道正迎来新的发展机遇。同时，随着人们对健康养生的关注度提高，预计运动健康、美容SPA类品牌也将保持积极的拓店态势。

“未来，零售空间将不再仅仅是一个交易场所，更要成为一个能提供独特体验和情感连接的平台。”黄臻认为，“市场参与者需要从多维度共同思考，为消费者提供更加个性化、高品质、有情绪价值的服务。”

2024年投资市场交易活跃，创历史新高

在投资市场方面，CBRE的报告显示，2024年上海物业投资市场共录得119笔交易，交易总额达到625.4亿元，虽然同比下降24.2%，但交易笔数却创下了历史新高。年内买家类型经历重构，市场投资意向相对稳定，投资型交易金额占比超过六成，但单笔交易规模缩减明显，10亿元以下交易占比高达82.6%。

在标的物业类型方面，按交易笔数统计，办公楼交易占比虽然连续三年下滑，但仍占据半壁江山。自用型交易累计贡献64%的交易金额，其中超过三分之一来自金融机构买家，交易标的主要集中于泛陆家嘴板块及滨江区域。在投资导向的交易中，区别于以往由传统投资者主导的情况，年内企业买家投资金额占比达到51%，较上年大幅提升，交易标的多为成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。

另一方面，零售物业与酒店的比例逐年上升，分别为18%和10%。年内录得多笔地产公司出售优质零售资产的股权交易，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。受益于境外游客免签政策与刺激内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心板块的酒店类资产愈发受到投资者的关注。

在买家类型方面，企业买家表现最为活跃，占比过半，他们多偏好写字楼、综合体与酒店等资产类型。民营企业收购整层办公楼的案例也屡见不鲜。另一方面，险资、地产基金与地产公司等传统投资者合计占比25%，他们当前的首选资产类别包括运营稳健的区域型购物中心、位于核心板块的写字楼资产以及物流厂房资产包。地产基金及以品牌公寓运营方为代表的地产公司则对长租公寓资产依然保持较为积极的投资意愿。

值得一提的是，近日中邮人寿保险股份有限公司宣布领投上海博华广场项目签约，对价高达108亿元。这一交易不仅反映了在当前较为谨慎的投资环境下，核心优质资产仍然备受关注，也反映了市场情绪的积极和乐观。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶指出：“上海物业投资市场交易笔数年内再创新高，买家类型结构的转变也在潜移默化地影响不同资产类型的交易活跃度。在资产价格修复加剧、租赁市场表现不及预期的背景下，核心资产凭借相对稳定的运营表现与价格预期，成为各类投资者关注的重点。我们认为，来年适度宽松的货币政策将进一步降低融资成本，房企的持续‘瘦身计划’也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场流动性稳定提升。”

（文章来源：澎湃新闻）