8月19日，北京市住建委正式颁布了针对商品房预售的全新规定，旨在进一步优化商品住房销售管理措施。

新规中明确指出，商品房项目可按栋申请预售证，预售价格需遵循拿地时的承诺，实行“一房一价”。对于未承诺价格的楼栋，其申报价格必须控制在前期同质产品的价格水平内。此外，预售证的截止日期被设定为预售方案中明确的房屋交付日期，预售合同中的交付日期亦需与此保持一致。值得一提的是，预售证可申请延期，但每次延期的时限不得超过6个月。

业内人士深入解析指出，此次政策调整不仅有助于优化商品住房销售管理，更在预售资金监管层面产生了积极影响，为房地产市场的平稳健康发展注入了正能量。

同日，据新华社报道，住建部、财政部、人民银行等多部门联合行动，通过政策性银行专项借款的方式，为已售逾期难交付的住宅项目提供强有力的支持，确保其顺利建设并交付使用。这一举措精准聚焦“保交楼、稳民生”，旨在维护购房者的合法权益，保障社会稳定大局。

北京商品房预售新规详解

北京市住建委发布的《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》具体涵盖以下四个方面：

一、商品住房项目（含共有产权住房）可按栋申请办理预售许可，最小规模不得小于整栋，禁止分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请预售许可。预售资金监管按预售许可范围执行，避免重复监管。

二、开发企业在取得土地使用权时若已承诺商品住房销售价格，申请预售许可时需按承诺价格填报“一房一价”。未承诺价格的，同一施工许可证批准范围内的楼栋，其后期申报的预售价格不得超过前期同品质产品的申报价格。

三、商品住房项目预售许可的截止日期与预售方案中确定的房屋交付日期一致。预售合同中约定的交付日期亦需与此相符。如需延期，房地产开发企业需向项目所在区房屋行政主管部门提出书面申请，延期期限每次不超过6个月，且截止日期为不动产首次登记日期。申请延期时，如项目尚未交付，企业需提交确保项目交付的书面承诺及措施，确保预售资金专项用于工程建设。

四、商品住房项目在办理现房销售备案手续后，若因司法查封、行政限制解除或预售合同解除等原因导致部分房屋未纳入备案范围，但符合现售条件的，可再次申请办理现房销售备案手续。

新规对预售资金监管的积极影响

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新规明确了预售许可的最小规模为整栋，从而确立了根据预售许可证设立预售监管账户的原则，避免了重复监管，为其他栋、项目的监管提供了清晰框架。这一举措有助于加强预售资金监管，确保资金专项用于项目进度和交付，同时明确了预售审批部门和资金使用部门的职责。

李宇嘉还指出，新规将预售审批与商品房价格引导相结合，重申了“一房一价”的原则，限制了开发商在销售阶段的随意涨价或降价行为。同时，明确了前后两期销售价格不得上涨，有助于稳定房价指数。此外，将定价方式写入预售管理办法，使其成为长期实施的机制，意味着北京未来新房价格将保持稳定，难以出现大幅上涨。

对于交付日期，新规确保了预售许可的严肃性，即审批预售时确定的交付日期具有刚性约束力。如需延期，必须提出申请并获得批准，且延期期限不超过6个月。这一规定为购房者提供了明确的预期，降低了对购买期房的担忧。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静同样认为，此次政策调整不仅优化了商品住房销售管理措施，还在一定程度上缓解了因部分城市项目延期交付而对购房者置业预期产生的负面影响。同时，新规对预售资金监管的正面影响也有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

多部门联合推进“保交楼”工作

8月19日，住建部、财政部、人民银行等多部门联合出台措施，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。

有关部门强调，将坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题将依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的将追究有关机构和人员责任。

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有关部门表示，将继续贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制，完善相关制度和政策工具箱，探索新的发展模式，持续整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

（文章来源：券商中国）