近期，二手房参考价再次成为市场关注的焦点，众多城市纷纷对二手房参考价政策进行调整，包括取消或优化相关措施。这一动态引发了社会各界的广泛讨论。

深圳作为国内少数几个仍在严格执行二手房参考价政策的城市之一，其市场动态尤为引人注目。自2021年2月8日深圳率先建立二手住房参考价格发布机制以来，已过去了一年半的时间。在这期间，深圳楼市经历了翻天覆地的变化：二手房量价齐跌，学区房神话破灭，房产中介面临困境，买家观望情绪浓厚，卖家信心动摇，投资客逐渐退场。更重要的是，购房者和投资客心中的“房价只涨不跌”神话已被打破。

市场风向转变

在福田赤尾，一位刚售出房产的陈先生向证券时报记者透露，他的房子挂了近3个月都未成交，最终迫于家庭急需资金的压力，将价格调至接近参考价后才得以售出。他感慨道：“一开始我没想过要参考这个价格，但后来发现必须参考。我也体会到了房价不会只涨不跌。”这一案例反映了二手房成交参考价对市场的深刻影响。

记者在福田八卦岭、南山南头和罗湖蔡屋围等多个片区调查时发现，越来越多的二手房业主选择以接近参考价的价格出售房产。多位房产中介经理表示，现在绝大多数买家在咨询时，首先关心的是业主报价与参考价的差距。对于多数刚需住宅而言，即使位于网红片区，高出参考价10%至15%也已成为买家普遍能接受的极限。

二手房成交参考价的威力不容小觑。自深圳推出该政策以来，二手住宅成交量大幅下滑。2021年2月，深圳二手住宅成交量降至4166套，环比下降40%。此后，二手住宅成交量虽偶有反弹，但整体仍呈下跌趋势。今年上半年，深圳二手住宅月度成交量多在1200套至2300套之间，同比下跌65%，创历史新低。乐有家研究中心公布的数据显示，2022年上半年，深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”，这已成为当前深圳二手房市场的重要趋势。

在此背景下，深圳购房者和业主的心态均发生微妙变化。同时，二手房在售房源数量持续增加。截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，逼近4万套大关。业内人士认为，这有助于刚需群体获得更多的选择机会。受二手房参考价影响，部分改善性群体选择卖掉现有住房并购买改善型住房，其中一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善。

调控触及本质

二手房参考价政策终于让调控开始触及房价的本质——杠杆。只有通过银行减少放贷的方式控制购房杠杆，才能遏制房产过度金融化。如今，多地房地产市场降温，市场普遍预期二手房参考价机制或有望调整。然而，由于不同城市的二手房指导价房源存在于不同的地段并面临不同的行情，具体的执行情况也不尽相同。因此，一线城市房地产市场面临的选择题是：变还是不变？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去二手房市场存在加杠杆炒作的现象，形成了二手房价格进一步上涨的预期，进而推动了购房者入市。二手房参考价政策的本质是降杠杆，同时斩断了二手房价格上涨带动的投机炒作。这一政策打破了“加杠杆买房”的闭环链条，有利于引导市场预期。未来，二手房参考价政策大概率会继续保持，以巩固既有的调控成果。值得注意的是，深圳的新房市场已经开始出现“反弹”，或带动新房和二手房价格出现上涨的预期。因此，如果此时放松二手房参考价政策，很可能会引发新一轮的房价上涨。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，深圳二手房参考价政策出台已有一年半的时间。在此期间，由于银行贷款金额受到参考价的调节，导致真实成交价和银行贷款金额之间产生较大差距。这一差距使得二手房购房客的首付比例上升较多，从而导致二手房买卖数量直线下滑。虽然经过一年半的调整，但由于各方面因素的影响，二手房的成交量依然处于低位。然而，部分业主愿意调低出售价以保持二手房低位成交量，这表明二手房市场已完成筑底过程。预计下半年将进入波动回升的阶段。

（文章来源：证券时报网，本文旨在分析二手房参考价政策对市场的影响及未来趋势。）