2019年被众多机构视为近十年来最具挑战的经济年份，而作为衡量地区经济活力的关键指标——写字楼市场，也在这一年中遭遇了严峻考验。一线城市写字楼的空置率在2019年攀升至近十年来的最高点。

步入2020年，多家国际房地产顾问机构预测，北京、广州、深圳等城市的写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，这将导致平均租金承压，同时空置率或将继续小幅上升。

根据高力国际发布的报告，2020年广州写字楼的新增供应将达到历史峰值，新增可租赁面积高达89万平方米，这一数字比2017年至2019年三年的供应总和（59万平方米）高出51%。因此，广州写字楼的空置率预计将从5.3%攀升至11.4%。与此同时，深圳将有约112万平方米的新增甲级写字楼进入市场，同比2019年增长58%，空置率预计将从21.2%升至24.9%。

深圳写字楼市场：新增供应推高空置率

回顾2019年，广州写字楼的新增供应处于较低水平。高力国际指出，由于宏观经济的不确定性以及全年仅新增19.7万平方米甲级写字楼入市，供应不足限制了全年的净吸纳量，且66%的净吸纳量集中在第四季度。因此，2019年广州写字楼的空置率为5.3%。

相比之下，深圳写字楼市场自2019年以来一直是市场关注的焦点。据第一太平戴维斯发布的数据，2019年深圳共有107.7万平方米新增写字楼面积交付入市，同比大幅增长49.1%，推动深圳甲级写字楼总存量同比上升17.7%至715.6万平方米。供过于求的市场特征日益凸显，导致深圳全市空置率同比上升5.4个百分点至24.6%。

数据来源：高力国际

具体到区域，深圳福田和南山仍然是写字楼存量的主要区域。据高力国际统计，2018年到2019年，福田和南山写字楼的空置率基本保持不变，分别为16%和19%。然而，随着深圳发展重心向西转移和现有企业的搬迁，罗湖写字楼的空置率在无新增供应的情况下显著上升，从7.2%上升至18.9%。前海作为全新区域，拥有大量新建项目，其甲级写字楼的空置率始终保持高位，但随着片区建设的逐步成熟，空置率有所下降。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，经济增长趋缓与产业变迁，加之全年过百万平方米的新增供应，使得深圳写字楼市场供过于求的特征更加明显。他预计，2020年深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰，市场增量持续扩大将导致现有市场压力加剧，未来空置率或将继续小幅上升。尽管深圳在2019年12月实现了全球招商签约5600亿元，有望拉动中远期对甲级写字楼的需求，但短期内效果有限，租赁需求亟待培育。

租金承压下的市场需求激发

尽管2019年广州写字楼的空置率处于低位，但租金同样出现了回落。高力国际报告显示，受到宏观经济不确定性的影响，广州甲级写字楼的平均租金较去年同期回落2.4%，达到175元/平方米/月。

高力国际预计，由于2020年新增写字楼面积的增加，广州写字楼的空置率将由5.3%升至11.4%，全市租金也可能同比小幅下调0.5%至174元/平方米/月。然而，新增供应也将为租户提供更多选择，有助于刺激租赁交易，提升写字楼的净吸纳量。

对于深圳在2020年面临的大量甲级写字楼新增供应压力，高力国际华南区董事总经理冯文光分析认为，大量的新增供应与相对较低的租金将吸引更多新公司及重新选址的租户搬迁或扩充至南山和前海。此外，深圳市政府已制定相应补贴政策并启动多项措施来吸引全球企业和投资者来深圳发展新兴产业，这将激发更多新增需求，以抵消经济增速趋缓带来的不利影响。

数据来源：高力国际

不止2020年，深圳在未来五年内（2020年至2024年）将有约732万平方米的新建甲级写字楼进入市场，且主要集中在南山和前海。尽管新增供应可以带动吸纳量上涨，但深圳写字楼市场仍然处于供过于求的状态，如何进一步刺激新增需求成为关键。

由于2019年第四季度业主以价换量和政府招商引资的推租策略，深圳全市继续录得正净吸纳量，达到14.2万平方米。然而，据第一太平戴维斯的报告，深圳全年累计净吸纳量为48.2万平方米，同比下降28.9%，需求增长显得疲软。

显然，写字楼租赁市场的竞争已经升级。各区政府纷纷推出优惠政策以吸引并留住优质企业，业主以价换量的推租策略也日益普遍。2019年，深圳全市平均租金连续四个季度下调，同比下跌10.0%至202.6元/平方米/月。

戴德梁行在《深圳写字楼市场2019年第四季度》报告中指出，尽管2019年第四季度市场租赁成交活跃度较三季度略有回升，但成交主要以更低租金、更小面积的换租需求为主，市场整体吸纳情况不容乐观。业主给予的优惠租金及补贴将在一定程度上抵消违约租期的影响。预计2020年对优质客户的争夺还将持续，但随着换租需求的逐渐消耗及持续的高供应，甲级写字楼的租金及空置率或将承受更大压力。最终能扭转市场表现的新增需求将依赖于经济环境的改善。

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