2024年公募REITs四季度报告已陆续公布，保障性租赁住房REITs（保租房REITs）以其卓越表现吸引了市场的广泛关注，交出了一份令人瞩目的“成绩单”。

分析人士指出，保租房REITs作为国家重点扶持的快速发展行业的一员，备受投资者追捧并非偶然。展望未来，随着政策的持续支持、行业基本面的向好、利率水平的下行以及机构资产荒的延续，保租房REITs的长期配置价值有望进一步凸显。

自2025年以来，公募REITs市值在二级市场价格的带动下持续攀升。据公开数据显示，截至1月10日，我国已上市的基础设施公募REITs市值达到了1628.46亿元，创下了历史新高。公募REITs已成为继股票、债券、商品之后的第四类具有明确红利性质的资产配置市场。

在陆续公布的2024年公募REITs四季度报告中，保租房REITs的亮眼成绩尤为引人注目。例如，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：华夏基金华润有巢REIT）在2024年四季度实现了总收入19783081.83元，净利润达2504034.78元，经营活动产生的现金流量净额为13669302.24元。当期可供分配金额为12318508.01元，充分展现了该基金良好的盈利能力和现金流状况。而国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：国泰君安城投宽庭保租房REIT）在同期也实现了总收入46777084.21元，净利润达21748614.58元，经营活动产生的现金流量净额为33361899.42元，当期可供分配金额为34576681.92元。这些数据充分证明了保租房REITs在“弱复苏”的宏观经济环境下，仍能保持稳健发展，成为“资产荒”格局下资本的“避风港”。

据记者了解，综合已上市的6单保租房REITs披露的2024年第四季度经营业绩，其合计实现收入达到了1.39亿元。在分红方面，6单租赁住房REITs合计实现经营性现金流净额1.13亿元，合计实现可供分配金额1.01亿元。这些数据不仅彰显了保租房REITs的营收能力，也证明了其强大的抗周期能力。

保租房REITs的强势表现背后，离不开城市化进程的加速和人口流动性的增长。随着租房需求的不断抬升，特别是年轻人购房观念的转变，租房市场的潜在需求愈发旺盛。中泰证券的研究观点认为，保租房REITs资产逆周期属性较强，受益于无风险利率的下行，其后期表现依旧可期。

上海城投控股投资有限公司副总经理张毅在接受记者专访时指出：“政策支持、需求侧持续发力，是我们深耕保租房行业的底气所在。我们认为，市场的新增需求将会持续释放，而高品质、规范化的保障性租赁住房仍将长期受到市场喜爱。”公开数据显示，截至2023年末，上海市常住人口相比2022年末增加了11.56万人，其中外来常住人口占比超40%，长期保持着较高的人才吸引力。

华润置地董事长李欣亦表示：“相较于其他资产类别，租赁住房经营具有较强的抗周期属性。由于保租房的租金定价受政府监管，租金通常低于市场水平，具有一定的价格优势。在市场租金波动时，能够凭借价格优势吸引租户，保障出租率稳定，进而确保稳定的租金收入。因此，保租房REITs具备较强的抗周期和抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。”

中金厦门安居REIT的相关负责人则表示：“随着保障性住房供给的逐渐增大，基金管理人与外部管理机构将密切关注新入市项目的情况，不断提高主动管理能力，提升服务水平、增强租户黏性，力争确保基础设施项目实现稳定经营。”

目前，包括国泰君安在内的大部分机构判断，在低利率环境暂难扭转的背景下，REITs高分红资产属性特征仍能支撑其行情保持相对坚挺。然而，投资者在乐观的同时也应保持审慎。据记者不完全测算，截至2025年1月22日，保租房公募REITs板块年初至今的涨幅为7.41%，对应分派率为3.08%。

招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿指出：“当前REITs估值合理，基本面韧性十足，受益于利率水平下行和机构资产荒延续，其利率敏感属性和红利属性正在逐步被市场发掘，二级市场表现对正向事件驱动的反应越来越及时。我们相信，REITs市场的阶段性、结构性行情将在未来一段时间延续，REITs的长期配置价值也将进一步凸显。”

聚焦到行业层面，多位受访的业界专家表示，继续看好直接受利率下行利好、分派稳定的保租房板块。此外，消费、公用事业、部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路REITs也可能获得超额收益。然而，也有部分持审慎观点的机构表示，受增量资金有限、投资者结构相对单一、项目战配比例过高、短期项目供给节奏较快等因素影响，REITs市场流动性出现了阶段性不足的特征。在未来一段时间内，二级市场中部分资金止盈获利了结和部分机构加大REITs配置力度的情况可能同时存在。因此，投资者在乐观的同时，仍需保持一份审慎，避免盲目跟风。

（文章来源：新华财经）