近日，财政部在国新办新闻发布会上宣布了一项新政策，明确指出在2025年新增发行的专项债额度内，地方政府可根据实际需求，灵活安排专项债项目，重点用于土地储备和收购存量商品房转化为保障性住房两大领域。这一政策导向于2024年年底确立，预计其积极效应将在2025年逐步显现，为房地产市场注入新的活力。

自2024年5月中央明确提出利用存量商品房作为保障性住房的倡议以来，全国范围内已有上百个城市积极响应，成立了专项收购工作小组，并明确了收购主体。截至目前，超过70个城市已公开发布了房源征集公告，更有10余个城市如武汉、苏州、郑州、重庆、长春等地，已成功落地了相关项目，筹集保障性住房数量逾万套。值得注意的是，部分城市的“收储”项目已正式投入运营，标志着这一政策正在逐步转化为实际行动。

其中，广州市在2024年11月宣布将收购存量商品房的范围扩大至全市，由广州安居集团有限公司（简称“广州安居集团”）具体负责实施。该公司发布公告称，自2024年11月18日至12月18日期间，将在广州市行政区域内征集已建成的存量商品房，作为保障性住房项目。所征集的房源需满足周边交通便利、配套设施齐全等条件。

针对此次房源征集的进展及后续计划，广州安居集团相关工作人员在2025年1月22日向《中国经营报》记者透露，目前暂不便透露具体征集数量。下一步，集团将组织实地调研，并与意向房企深入沟通交易细节。同时，该工作人员强调，此次房源征集是一项“市场化行为”，并非所有房源最终都会转化为保障性住房，需经过严格的研判和协商过程。

“收储式”去库存策略

在广州全面推广收购存量商品房之前，增城区已先行一步，于2024年6月启动了去库存行动。据增城区人民政府官网发布的公告显示，为支持广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）建设，该区拟采用购买市场化商品房作为安置房源，并向社会公开征集符合条件的住宅房源。项目安置需求总量不低于2.07万平方米，所征集房源需位于增城区新塘镇范围内，并已取得预售许可证。

据增城区新塘镇党建办（宣传组）相关负责人介绍，截至2024年6月3日，已有13个住宅小区房源（房企）提交报名资料。接下来，相关部门将对提交的资料进行审查，并结合项目进度及时间安排，制定相关细则和实施方案。位于新塘片区的金茂万科都会四季项目也积极参与了此次房源征集。

合富研究院分析指出，政府收购存量住房的措施，不仅减少了市场上的住房供应，还增加了住房需求，进一步完善了“保障+市场”的住房供应体系。同时，这一举措有助于缓解区域库存压力，降低项目运营风险，是广州探索“房地产发展新模式”的一次有益尝试，未来有望在更多区域推广。

此外，广东省财政厅厅长陈国煌在省十四届人大三次会议上也表示，广东正在积极研究推进利用专项债收储土地和收购存量商品房政策，以期尽快落地见效。

整体进展仍需加速

尽管部分城市在探索“收储”策略方面取得了一定成效，但整体进展仍相对偏慢。以郑州为例，截至2024年5月，该市已通过郑州城市发展集团有限公司收购了81个存量项目，共计10.6万套房源，其中约3.27万间已作为人才公寓投入市场。然而，全国范围内的落地情况并不乐观。

华泰证券发布的研报指出，截至2024年三季度，至少32个城市已发布“收储”细则，但在房源、配套、户型、定价等方面仍存在诸多挑战，导致整体落地进展有限。在资金使用方面，央行保障性住房再贷款已使用额度约162亿元，使用率仅为5%。项目落地方面，尽管至少14个城市披露已收购存量房共计15.6万套，但扣除试点城市后，项目数量仍较为有限。

华泰证券分析认为，存量房“收储”过程中面临价格匹配、房源匹配、责任匹配、市场隔断等四大机制约束。其中，地方政府与开发商在价格方面存在分歧，地方政府对房源的配套、区位、户型有明确要求，提高了收购门槛。由于这些约束因素的存在，存量房“收储”进展相对缓慢，且部分约束难以在短期内解决。因此，全国大范围落地存量房“收储”的进度仍有待观察，建议关注后续政策是否加码。

（文章来源：中国经营报，图片来源网络）