自碧桂园公开承认面临阶段性流动性压力以来，尤其是在其境内债全面展期之后，境外债重组已成为投资者及债权人眼中的必然事件。尽管上个月碧桂园仍在宽限期最后一天支付了美元债利息，但何时宣布启动境外债重组仍留有悬念。国庆假期结束后，碧桂园终于宣布境外债重组计划。

10月10日，碧桂园发布公告，指出在当前销售环境未明显好转的情况下，预计其流动性将在中短期内继续紧张。公司未支付某债务项下4.7亿港元的到期款项，并宣布将积极推进境外债务管理措施，力求通过公平公正的整体解决方案，实现长期、可持续的资本结构。

碧桂园表示，高度重视此次境外债务管理，并恳请债权人给予时间，以便其客观评估挑战，并与顾问团队共同为所有持份者制定最佳解决方案。碧桂园正式步入境外债重组流程，这一过程与其他同类房企的经历相似，有的房企成功上岸，如富力、融创，而有的房企则进展缓慢，如龙光、奥园。

尽管碧桂园积极应对，但因销售下滑导致的现金流紧张问题依旧严峻，其资产质量相对普通，境外债重组能否成功仍存在不确定性。这场关乎碧桂园生存和未来的战役，需要公司全力以赴。

连锁反应

碧桂园陷入困境的核心原因是市场转淡导致销售下滑，进而影响现金流。碧桂园在公告中表示，受国内房地产市场深度调整影响，2023年销售额承压明显。数据显示，2023年前9个月，碧桂园实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，其中9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。

碧桂园指出，面对当前困境，公司上下一心，竭尽全力履行还款义务，但自2020年以来，融资活动现金流持续净流出，坚持通过销售回款及存量现金资源履行偿付义务。然而，当前销售和融资面临严峻挑战，账面可动用资金持续减少，难以在短期内迅速补充足额的现金流以改善流动性。

碧桂园反映了当下市场的普遍现象，同时也是一个突出的典型个例。今年以来，随着楼市利好政策释放，部分与碧桂园规模相当的房企销售已有起色，但碧桂园却未能受益，这与其城市布局和货值结构密切相关。碧桂园长期深耕三四线城市，形成差异化竞争，但近年来，三四线城市楼市低迷，碧桂园所受冲击尤为直接。

诸葛找房数据显示，2023年9月，一线城市市场均价止跌回升，二线、三四线城市则仍录得下跌，其中三四线城市市场均价为9543元/平方米，环比下降0.41%，同比下跌3.93%。尽管碧桂园近年来一直致力于调整土地储备结构，但三四线城市的包袱仍然难以卸去，截至2022年年底，碧桂园在三四线城市的合同销售额占比仍达60%。

在此背景下，碧桂园不得不采取行动。碧桂园于10月10日宣布，其尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项，也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，这可能导致相关债权人要求碧桂园加速履行义务或采取强制行动。碧桂园宣布，将在尊重所有债权人现有法律地位和法律偿付顺序的前提下，制定整体解决方案。

碧桂园已聘请中金香港和华利安诺基（中国）担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助评估资本结构及流动性状况，并制定整体解决方案。

先行一步

在境外债全面重组之前，碧桂园境内债展期已先行一步。2023年8月14日，碧桂园境内债券停牌后，与债权人的谈判陆续展开。其中，“16碧园05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日获得债券持有人会议表决通过，其余8笔债券分别于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陆续获得持有人会议表决通过。

至此，碧桂园9笔境内公司债券、总额147亿元的展期方案全部通过，到期时间整体延长3年，债券即期兑付压力降低，为碧桂园换来了集中精力恢复运营的时间与空间。碧桂园地产表示，上述展期债券的完成能够有效缓解公司流动资金压力，有利于改善公司整体财务状况，稳定公司生产经营。

一般而言，房企的境内债展期谈判难度要低于境外债。一位投资于房企公司债的私募机构人士分析认为，碧桂园这类规模很大的房企，境内债大的债权人议价空间会大些，但也要讲基本原则，很多已经基本收回无望的房企展期也是成功的，所以对他们的谈判也会好展开一些。而把大的债权人稳住，小的债权人多数是没有太多意见的。

碧桂园此次境内债展期历时之短，仍超出了许多房企的进度，也超过了许多业内人士的预期。债务重组先行者富力地产和融创中国，境内债整体展期从谈判至通过也大约经过了两到三个月的时间，碧桂园仅用时一个月，充分证明各方对之的支持力度。

一名业内人士分析称，碧桂园境内债到期时间整体延展3年，缓解了短期流动性压力，也有助于其恢复正常运营状态。一方面，碧桂园可以专注于经营，避免疲于奔命应付债券谈判；另一方面，整体经营资金压力得到缓解，能够将宝贵的现金资源用于各个项目的开发建设，集中资源落实保交付任务，进入到相对良性的发展循环中。

区分主次

房企遭遇流动性风险，首要任务是按质按量“保交付”。一位熟悉房企风险处置的人士分析称，房企出险后，交楼、偿债等有主次之分，“交楼肯定是要交也肯定会交的，各地也会确保不出现烂尾楼，购房者的利益要得到保障。”

从这个角度来看，碧桂园保交付任务是不可逾越的底线，也是未来一段时间工作的重中之重。根据碧桂园提供的数据，今年全年，碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除已交付的42万套，余下的交房任务仍有约28万套，需要消耗庞大的资金。

面对这种局面，碧桂园此前曾表示，将把握新政策带来的销售窗口期，切实做好销售及回款工作；全面盘点梳理资产，充分挖掘市场化机会盘活资产；匹配业务发展需要，进一步优化集团整体组织架构，并且成立由董事会主席任组长的专项工作小组，建立更扁平更高效的工作响应机制，削减不必要支出；此外尽力开源节流，改善现金流状况。

碧桂园还称，将扛起大企业的责任担当，在各级党委政府的领导下，充分用好民营经济31条、金融16条等有关政策，既立足当前，协调各方资源，全力以赴保交付、保运营；又着眼长远，稳妥推进各项经营策略和风险化解措施，保障公司可持续健康发展，维护投资者的合法权益。

目前，在各方的努力下，碧桂园交付工作有条不紊，暂未出现大面积逾期的情况。根据碧桂园方面提供的资料，2022年，碧桂园及其合资联营企业交付共房屋近70万套，交付量居行业第一。

在此前提下，碧桂园境外债谈判能否顺利闯关，在当前时间节点尚难以定论。一位境外金融机构的人士分析认为，境外债权人的优先级低，富力的方案中追加了不少质量不错的资产，融创的有债转股的方案而且还有部分融创服务的可选，这些实实在在的条款都会让债权人比较容易接受。

根据碧桂园最新的数据，其资产暂时能够覆盖负债。碧桂园2023年中报数据显示，截至2023年6月30日，碧桂园仍手握超7800亿元的土储和2544亿元净资产，净资产比较充足，土储资源足以支撑公司未来发展。

但必须指出的是，碧桂园资产充足的前提是其基本面能够保持正常运营，如若发生其它突发事件，资产是否会因此而折损存在不确定性，这也是碧桂园境外债谈判的影响因素之一。

无论结果如何，碧桂园已经顺利渡过境内债展期的关口，债务压力暂时得以减轻；境外债谈判的进展，在“保交付”的前提下，可以视作锦上添花的动作。市场复苏未及预期，碧桂园奋力一博。

（文章来源：21世纪经济报道）