1月24日，易商仓储物流REIT正式登陆上海证券交易所

车辆疾驰于G2京沪高速昆山段，一座醒目的红色建筑映入眼帘。随着车辆的靠近，其独特的构造逐渐清晰——由红色柱子与螺旋上升的重载坡道构成的别致造型，完美融合了古典与现代之美。再近一些，“富莱德”的字样跃然眼前。

这里便是富莱德昆山物流园第三期项目，它不仅是国内首座多层重载坡道库，更是华东地区目前最高的物流仓库，拥有3座层高10.7米的4层周转仓库。该项目与富莱德昆山物流园一期、二期共同构成了易商仓储物流REIT的底层资产。早在2010年，几位从普洛斯——这一新型基础设施产业服务与投资公司离职的年轻人，便选择了这里作为他们创业的起点。

历经多年精心运营，富莱德昆山物流园已跻身国内仓储物流旗舰项目之列，而易商集团也成长为亚太区领先的新经济不动产管理公司，并跻身全球最大的上市地产投资管理公司之一。

地理位置优越，现金流稳定可靠

走进富莱德昆山物流园，你会发现这里的租户阵容强大，既有耳熟能详的新消费品牌，也有全球知名的高新技术企业。一辆辆满载货物的大卡车，生动展现了中国经济的蓬勃活力。

据园区工作人员介绍，截至2024年6月30日，本项目已签约并已起租的租户共计15个，其中大部分为国际领先品牌，资质优良、现金流稳定，历史上从未发生过违约情况。四大重要现金流提供方分别来自电商、物流、品牌服装和汽车业，历史期已完成多次续约。同时，运营管理机构积极储备租赁意向客户，目前储备面积可覆盖租赁面积约3%—5%。富莱德昆山物流园之所以能吸引这些知名企业入驻，与其优越的地理位置密不可分。该物流园位于长三角核心区域——昆山市花桥镇，素有“江苏东大门，苏沪大陆桥”之称，可在一小时车程内抵达长三角主要海陆空物流节点。项目紧邻南北大动脉京沪高速，15分钟车程即可进入上海绕城高速，区域内公路网健全，多条高速和国道主干道穿境而过，交通极为便利。

昆山市作为中国经济最具活力的县级市之一，承接了大量来自上海的物流外溢需求。同时，由于上海市内物流物业租金上涨、土地供给紧张等情况，大量物流及仓储需求向昆山溢出。从长三角地区范围来看，昆山是仅次于上海的物流市场高地，与苏州相当，甚至在出租率水平上较上海表现更佳。

基金管理人、原始权益人携手护航

易商香港董事总经理、公募REITs负责人曾瑞华介绍称，作为易商仓储物流REIT的原始权益人，易商集团深度绑定本项目，自持比例接近40%，坚定地与投资人站在一起，这充分彰显了易商集团对资产和运营的坚定信心。

易商集团成立于2011年6月，是亚太区领先的新经济不动产管理公司之一，同时也是全球最大的上市地产投资管理公司之一，总资产管理规模约1540亿美元。公司深耕仓储物流资产管理行业多年，成功运营管理了10支海外REITs及30余支私募基金。

作为这只REIT的基金管理人，中航基金更是派出了三位经验丰富的基金经理，为项目与产品的稳健运营保驾护航。据中航易商仓储物流REIT基金经理王雨宸介绍，三位基金经理分别从资产运营管理、财务与风险管理、市场与投资者关系维护三个方面进行专业分工与协作。

其中一位运营基金经理负责REITs底层资产的日常运营监督与优化工作。对于仓储物流REITs而言，他密切监控仓库设施状况，安排定期维护与修缮工作；合理规划存储布局、提升货物进出库效率；对物流流程进行精细化管理以降低运营成本；从而确保仓储空间的高效利用和资产稳定运营与收益产出；为基金收益提供坚实支撑；实现资产长期价值增值。

另一位运营基金经理则专注于财务与风险管理领域。他对项目经营过程实施严格的财务监督、检查、协调和指导工作；建立健全财务管理的各项规章制度和实施细则并督促贯彻执行；同时深度分析资产所在行业动态（如关注仓储行业的市场需求变化、竞争格局调整等）并据此制定运营调整策略以提升资产竞争力与适应性。

还有一位投资基金经理负责市场与投资者关系维护工作。他建立并维护投资者关系管理体系；及时回应投资者咨询与关切；定期提供详细运营报告与财务信息以增强投资者信心与信任；同时收集市场反馈为基金内部决策提供参考以促进基金持续优化与发展并保障投资者长期利益。

投资价值显著，未来可期

易商仓储物流REIT招募说明书显示，易商集团承诺保障本项目2024—2026年三年的净利润水平。若实际经营与评估预测目标净利润出现差额，则易商集团将以自持份额分红金额为限进行补足。这也是目前仓储REITs市场中唯一进行原始权益人承诺保障的项目。在未来二级市场价格不变的情况下，该项目力争能够保障2025年项目分派率达到5.41%。

在当前物流地产板块承压的背景下，如何确保项目维持较高的现金流分派率成为市场关注的焦点问题之一。对此，王雨宸表示：“要确保园区连续三年保持在4%以上的现金流分派率需要从增效、降本和风险管理等多个方面进行综合管理和优化工作。”

在增效方面，一是提高出租率：制定有效的市场策略提高园区的吸引力以加快出租过程并保持高出租率；二是优化租金收入：根据市场情况和租户的支付能力合理调整租金水平确保租金收入的稳定性和增长性；三是探索多元化收入渠道：与租户合作开展联合营销活动共同吸引更多客户增加整体收入。

在降本方面，一是控制运营成本：严格审核和控制园区运营中的各种费用支出；二是加强管理：优化园区的运营管理模式提高工作效率和服务质量水平。

在风险管理方面，对园区运营中可能面临的各种风险进行科学评估并提前制定应对措施和预案以降低风险对现金流的影响程度。

（文章来源：中国证券报 中证网）