位于江苏省昆山市花桥经济开发区的富莱德昆山物流园，以其42.72万平方米的总建筑面积和地标性建筑设计，成为该区域的一颗璀璨明珠。该物流园分为一期、二期、三期三个仓储物流园项目，以其“向天空要用地”的设计理念，不仅响应了节约集约用地的政策号召，更满足了各类企业租户的实际需求。

2024年1月24日，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）正式上市，而富莱德昆山物流园正是其重要的底层资产项目。该REIT的上市引发了广泛关注，其收益稳定性以及能否推动物流业快速发展成为业界热议的话题。近日，《证券日报》记者实地探访了富莱德昆山物流园，深入了解了该物流园与租户之间的互惠共赢关系。

互惠共赢的典范

在2024年12月份召开的中央经济工作会议上，“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”被列为九项重点任务之首。仓储物流作为连接生产和消费的关键环节，其重要性不言而喻。富莱德昆山物流园不仅为租户提供了专属的仓储空间，更通过提升流通效率、降低物流成本、推动产业升级和改善消费体验等方式，为经济高质量发展注入了新的活力。

据园区运营方上海易之商企业管理服务有限公司高级经理沈詳陞介绍，富莱德昆山物流园内的第一大租户是一家知名电商企业，其业务量庞大，对物流网络的要求极高。而富莱德昆山物流园凭借其优越的地理位置和高标准的仓库配置，成功成为该电商企业在华东地区的重要物流节点之一。目前，该电商企业在园区的总租赁面积接近8万平方米，且已租用二期项目的场地超过十年。

沈詳陞还表示，富莱德昆山物流园二期项目的双层电梯库设计，不仅提高了空间利用率和货物管理效率，还降低了成本，提高了利润。同时，该园区地处江苏省东南部，紧邻上海市与苏州市，可在1小时车程内到达长三角地区主要的“海陆空”物流节点，实现了货物的高效运转和即时配送，满足了电商企业的“极速达”承诺，进一步提升了消费者满意度。

除了电商企业外，富莱德昆山物流园还吸引了一家知名品牌服装企业入驻。该企业员工表示，公司在选择入驻园区时，综合考虑了基础设施、增值服务、租金价格等多个因素。而富莱德昆山物流园的仓库内9米的层高、足够的仓内空间以及高效的物流设施等因素，均对公司订单量的增长有明显拉动作用。

得益于富莱德昆山物流园的软硬件优势，园区内租户的运营状况良好，续约意向强烈。中航易商仓储物流REIT基金经理、中航基金管理有限公司不动产投资部总监王雨宸介绍，截至2024年上半年，富莱德昆山物流园已签约并起租的租户达到15家，这些企业资质优良、现金流稳定，从未发生违约情况。同时，重要租户的租赁时限以中长期为主，历史期内已完成多次续约。

商业与资本的完美融合

与电商企业、服装企业和仓储物流园的互惠共赢相似，资本市场与仓储物流园也在实现“双向奔赴”。作为中航易商仓储物流REIT的发行人和资产项目管理人，易商集团是亚太地区较大的不动产管理公司。该公司一直在思考如何盘活存量带动投资，以进一步深耕中国市场。而公募REITs的出现，为易商集团提供了“最优解”。

富莱德昆山物流园是易商集团最早打造的物流仓储项目之一。易商集团董事总经理、业务管理与投资（香港）负责人曾瑞华表示，公募REITs作为经营性商业不动产的上市平台，其价值不仅在于一次融资，更在于实现商业与资本的闭环。这对于公司的低负债、健康和可持续发展具有重要意义。

中航基金作为易商集团的最佳合作方，双方的积极合作推动了中航易商仓储物流REIT的顺利上市。上市后，该REIT的持续运营至关重要。王雨宸对中航易商仓储物流REIT的底层资产项目未来的租金水平和出租率充满信心。他介绍道，过去几年间，该项目的租金增长率稳定在3.8%至4.3%之间，显示出较强的增长韧性。预计未来十年，该项目的租金复合增长率为2.97%，全周期复合增长率为2.82%。同时，基于项目所在区域内的经济发展、仓储物流项目新增供给稀缺以及平均出租率水平等因素的综合考虑，预计六年内该项目整体出租率将逐步提升至95%。

此外，易商集团也深度绑定了该项目，自持比例接近40%，并提供运营收益保障以应对项目现金流波动风险。王雨宸介绍，易商集团承诺保障该项目2024年至2026年的目标净运营净收入（NOI），若实际经营与评估预测目标NOI出现差额，则该公司将以自持份额分红金额为限进行补足。这是目前仓储物流REITs市场中唯一进行原始权益人承诺保障的项目。

中航易商仓储物流REIT还具备较强的扩募潜力。待时机成熟时，该项目将启动相关工作。易商集团在中国地区的18个城市（包括中国香港）拥有超过370万平方米的开发项目，为产品后续扩募提供了广阔的想象空间。未来，易商集团还希望在规则允许的情况下，将产业园、消费基础设施等其他类别的优质资产注入中航易商仓储物流REIT，进一步做大资产包体量。

结合自身运营管理经验，曾瑞华认为，公募REITs是实现优秀商业企业不动产循环的关键一步。这不仅是对底层资产管理水平持续提升的承诺，更是对项目运营稳健向好的期待。

（文章来源：证券日报）