美国洛杉矶市近期持续两周的大火已逐渐受控，但灾后重建之路依旧荆棘满布。

据加利福尼亚州林业和消防局（Cal Fire）统计数据显示，这场野火肆虐之下，约1.5万公顷的土地化为焦土，众多住宅仅余残垣断壁，目前仍有8.8万居民处于疏散状态。

美国天气信息服务商Accu Weather评估，这场灾难带来的破坏与经济损失估计介于2500亿至2750亿美元之间，或将跻身美国历史上最惨重自然灾害之列。全球房地产数据分析巨头CoreLogic预测，此次火灾或将触发350亿至450亿美元的保险赔付。

然而，灾后重建之路充满挑战，“重建还是迁移”成为摆在受灾居民面前的艰难抉择。众多失去家园的居民逐渐意识到，他们手中的保单金额或许难以覆盖新房购置费用，且重建成本亦难以精确估算。

加州尔湾富升地产（Appreciation Properties）联合创始人孙斯陶向第一财经记者透露，受灾居民面临多重选择：原地重建、变卖土地后携保险赔款另寻新居，或选择租房作为权宜之计。

他解释称，房产价值包含土地与房屋两部分。火灾保险主要覆盖重建费用及室内贵重物品损失。以一栋价值100万美元的房产为例，实际重建费用可能仅需30万美元。获得理赔后，房主可自主决定重建或出售土地购置新房。但若无保险保障，则需自行承担全部重建或换房成本。

原地重建与迁移新居的权衡

孙斯陶进一步分析指出，受灾居民在决定下一步行动时，需综合考虑保险、成本、地理位置等多重因素。保险覆盖范围、保额高低及自付额大小均至关重要；同时，灾后重建期间的供需关系亦需关注，人工与建材价格可能因需求激增而上涨，而保险赔付往往基于历史重建费用估算。

他举例说，在高风险区域，房产保险费用近年来显著攀升。一套价值200万美元的房产，年保费已从以往的700-1200美元飙升至3000美元以上。

在保险方面，情况颇为复杂。本地法规规定，有房屋贷款的房主必须购买房屋保险，且贷款银行对保险细则有严格要求。对于已结清贷款的房主，若节省开支而未购买足额保险，甚至完全未投保，则需自行承担重建费用不足或完全自费重建的后果。

孙斯陶总结了受灾居民面临的几种主要选择：一是原址重建，适合经济条件优越且看重原有地段的居民；二是出售土地后另择新居，对于因火灾产生情感困扰的居民而言，这或许是一个更为果断的选择。

然而，加州立法分析办公室（LAO）发布的住房可负担性报告显示，加州住房价格远高于美国其他地区。中等价格住宅在加州的价格是美国典型中等住宅价格的两倍多，而加州价格较低的住宅亦比美国其他地区同类住宅贵约33%。

此外，该报告还显示，当前在加州购买一套两居室住宅的费用明显高于租房费用。近年来，月租金大幅上涨，但增速远不及购房月供。购买一套两居室住宅的月供比租住公寓或住宅的费用高出约1960美元（约73%）。

因此，孙斯陶建议，对于原本租房居住的受灾者或经济状况不佳、尚未确定未来居住地的居民，可暂时选择租房过渡。

山火后的保险业困境与变革

在洛杉矶山火爆发前，自2022年以来，加州多家保险公司已因野火风险及高昂的建筑成本，暂停或限制新保单的发放。

例如，2022年11月，Allstate暂停在加州销售新房主、共管公寓和商业保险政策。2023年，美国国家保险公司（American National）宣布停止在加州提供房主保险。同年5月，州立农业保险公司（State Farm）亦宣布，由于野火风险及建筑成本上升，将停止在加州接受新的商业和个人财产保险申请。

孙斯陶指出，在私人保险公司相继退出市场后，房主可选择政府提供的公平计划（FAIR Plan）保险。此类政府兜底计划在美国多个州均有实施，但其保障范围和条款通常不及私人保险公司产品全面。

据FAIR计划官网数据显示，截至去年9月，FAIR计划承保总额已达4580亿美元，是2020年9月的三倍，且较2023年9月激增61.3%。

FAIR计划透露，在此次洛杉矶山火中，已收到3600份理赔申请，帕利塞德和伊顿两处火区的潜在风险金额接近50亿美元。该计划强调，“现金投入、现金支出”的运营模式确保所有索赔均能得到支付。然而，FAIR计划面临严峻资金压力，目前仅有3.77亿美元储备金，在支付首批9亿美元赔款后才能启动再保险机制。此外，历史数据显示，理赔金额通常占其总风险额的31%。

这一系列问题的根源可追溯至1988年通过的“103号提案”，该提案要求保险公司在提高保费前必须获得加州保险部批准，以防止费率大幅上涨。近年来，这限制了保险公司根据野火风险上升调整费率的能力。但2024年，加州出台了新的保险条例，允许保险公司在定价模型中考虑气候变化风险。

保险市场的动荡已开始波及房地产市场。亚洲房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）向第一财经记者表示，洛杉矶大火等极端天气对房地产市场产生多方面影响。首先，保险费用上涨降低了高风险地区房产的吸引力；其次，房产价值亦随之下降。数据显示，洛杉矶野火影响范围内的房价比范围以外低4%。此外，为应对气候风险而增加的基础设施投资导致房产税上涨，加上公用事业成本攀升，共同推高了购房总体成本。

面对加州保险业困境，安萨里认为，未来美国州政府、保险公司及业主需共同投资，为现有建筑加装防火材料、开设防火隔离带以降低风险，从而激发保险公司提供保单的动力。同时，高风险地区业主或需为“山景房”支付额外保险费，政府则需采取更灵活的保险费率管理策略。

安萨里表示：“从房产角度看，由于持有成本增高，高风险地段房价将下跌。但过火地段重建房将遵循新的建筑规范，在防火措施上大有改进，且在住房容积率上亦将与时俱进，提供更多住宅。”