2024年，上海商业地产市场在整体经济放缓的背景下，展现出需求逐步恢复的趋势，既面临挑战，也显现出一系列亮点。这一年的市场动态，为行业内外提供了深刻洞察。

回顾过去一年，上海产业园区供应显著增加，有效租金下滑，为企业调整办公地点提供了契机，促进了各行业的结构性扩张。与此同时，商办项目空置率上升与租金调整，直接反映在大宗交易投资市场上，导致成交金额有所下降，“以价换量”的策略从住宅市场延伸至大宗交易领域。

值得注意的是，住宅市场与商办市场在2024年第四季度表现出同步性，成为上海大宗交易的一个显著特征。尽管整体环境充满挑战，但商业地产租赁及大宗交易市场依然不乏亮点。

戴德梁行华东区商业部董事陈云九指出，政策导向促进了服务消费的增长，非实物消费占比逐步提升。在政策的激励下，商业地产及零售市场正步入结构性调整的新阶段，租金回调带动大宗交易呈现“以价换量”的趋势。这一背景下，企业迎来了升级办公楼策略、寻求性价比更优及面积扩展的良机。

综合戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行等国际咨询机构（简称“五大行”）分析师的观点，尽管价格持续探底，但需求呈现出平稳修复的特点。预计商办零售市场在夯实市场基础后，有望迎来强劲反弹。

需求侧亮点显著

仲量联行最新研究报告显示，2024年上海非中央商务区甲级写字楼的空置率持续高企，浦西中央商务区与非中央商务区的空置率均已超过浦东。租客主要集中在金融服务、科技互联网及专业服务领域。

展望未来，2025年上海预计将迎来写字楼供应高峰。2024年第四季度，已有两个新项目竣工并交付使用，新增面积约为13.88万平方米，全年新增供应总量达到约66.16万平方米。然而，由于整体需求疲软，尤其是增量需求不足，空置率持续攀升。截至2024年底，上海优质办公楼市场的平均空置率已达到22%。

仲量联行上海商业地产部资深董事王岳认为，2025年上海商业地产市场或将延续下行趋势，尽管下跌速度和幅度可能有所放缓，但整体趋势难以逆转。不过，需求侧仍不乏亮点。王岳指出，部分业主主动推迟开发项目，市场正处于自发调节阶段，这与2023年的情况有所不同。

从市场交易结构来看，新设企业租赁和扩租租赁代表了市场的增量动能。2024年，搬迁和续租等存量交易占比高达80%，较过去两年大幅增加，而增量部分仅占20%。尽管市场存在增量动能，但仲量联行的调研显示，上海在引入和壮大现代专业服务业、金融、科技互联网以及世界500强总部研发中心和消费品制造业总部的新增需求方面仍有待加强。

受供需关系影响，2024年上海办公楼租金普遍下跌。核心商务区、核心拓展区、核心周边以及新商务区的有效租金均出现下降，跌幅在9%～10%之间。值得注意的是，核心商务区与新兴商务区之间的租金差距缩小至近十年来的最低水平。这一现象影响了租户的决策，部分租户选择在原商务区内部搬迁，或从核心商务区迁至非核心商务区，同时也出现了少量回流现象。

从供应层面来看，未来四年上海办公楼市场的新增供应预计平均每年不到100万平方米，总量约为390万平方米，相比过去每年150万～120万平方米的新增供应，市场活跃度有所下降。从供应结构来看，核心商务区的供应占比相对较低，不到10%（约8%）。结合租金差距缩小的情况，在不考虑装修改动等因素的情况下，核心商务区在当前市场环境中展现出更强的防御性。

另一方面，成本驱动下的搬迁升级需求在一定程度上缓解了空置率上升的压力。随着租金持续下行，企业大面积租赁需求有所上升，面积段在2000平方米至5000平方米及5000平方米以上的成交占比增加，同比分别上涨2个百分点和3个百分点。王岳指出，大型企业正在利用市场下行、成本相对低廉的契机，寻求优化企业不动产策略的机会。在戴德梁行的客户中，已有近3/4的企业表现出升级意愿。

大宗交易创历史新高

上海大宗交易投资市场同样呈现下行趋势。戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强表示，2024年上海大宗交易市场总量达到707亿元，为2021年以来最低水平。不过，卢强也透露，目前市场上仍有200亿元大宗交易已签订买卖合同，正处于交易过程中。

2024年上海大宗交易呈现出两大特点：一是成交笔数达到117宗，创历史新高；二是内资买家占比高达87%，创下近8年来最高纪录。此外，公募REITs作为大宗资产定价的基准，对资产定价产生重要影响。投资人购买资产后，经过培育，其价值增长将在REITs二级市场价格中得到体现，从而影响众多产品的定价。

由于REITs在资本市场上出现大幅下跌，导致2024年产业园区成交稀少。非房地产企业的买家多以自用兼投资为目的，办公楼仍是最主流的交易类型。卢强强调，从全国优质资产市场来看，上海仍是一个理想的避风港。大宗交易具有复杂性，既包含投资性买家，也有基于资金充裕而出手的买家。其中，来自河南、山东、内蒙古等地的买家不断涌现。

面对市场形势，业主也相应调整了物业资本化率的要求。例如，产业园区从原本基本满租的状态降至出租率约70%。在实际交易过程中，目前园区的资本化率最高仅为5.7%。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨指出，2024年上海大宗交易笔数创历史新高的同时，资产价格估值正在回调，且买家偏好各异。简而言之，市场既有机遇也有挑战。非房地产企业的买家以自用为主，同时也不乏其他领域的资金涌入。

世邦魏理仕数据显示，2018年至2024年期间，上海大宗交易结构发生变化。写字楼、零售物业仍然是大部分投资人或买家的主流交易类型，包括具有公共退出渠道的商业物业仍然受到青睐。谢晨指出，以资本化率指标衡量，如果今年进一步降息，商业物业的风险溢价将进一步扩大，资本化率增速放缓。

（图片来源网络，文章来源：21世纪经济报道）