2025年1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在京隆重召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并发表重要讲话。他强调，深刻认识实施城市更新对于推动城市发展模式转型、助力经济高质量发展以及满足人民群众日益增长的美好生活需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向相结合，有力有序有效推进城市更新的各项重点任务。

此前，在2024年底的中央经济工作会议上，已明确提出要大力实施城市更新战略。进入2025年，首场国务院常务会议进一步研究了推进城市更新的具体工作。至此，城市更新的方向已经明确，目标任务和路径程序也逐渐清晰，相关推进工作更是按下了“加速键”。据住房和城乡建设部公布的数据显示，2024年我国共实施了6万余个城市更新项目，完成投资约2.9万亿元，取得了显著的综合性成效。

城市更新不仅关乎城市面貌和居住品质的提升，更是扩大内需的重要引擎。那么，城市更新究竟蕴藏着怎样的内需潜力？如何解决资金来源问题？又如何建立可持续的城市更新模式？解答好这三个关键问题，将有力推动城市更新工作向纵深发展。

首先，多方拉动投资，重塑城市消费场景。当前，我国城市发展已由增量扩张阶段迈入存量优化阶段，大规模兴建新城的时代已成过往，城市更新成为释放新需求、挖掘新潜力的关键突破口。据上海易居房地产研究院统计，中国城镇住宅存量高达335.5亿平方米，城镇住房套数约3.74亿套。若按每年2%的更新速度计算，将带动全国每年约7亿平方米的城市更新规模，涉及700余万套房屋，形成庞大的增量市场。

这一巨大的市场潜力为产业链上下游带来了广阔的发展空间。一方面，城市更新能够拉动多方投资，涵盖老旧小区改造、城中村改造、城市基础设施升级以及绿色智慧城市建设等多个领域，项目体量大、投资规模大，业态丰富，可有效激活房地产、绿色建筑、水泥、玻璃等相关行业的新增需求。另一方面，城市更新有利于营造新型消费场景，深挖消费潜能。如今的城市更新不再局限于拆旧建新，而是更加注重综合性业态的发展，如促进基础设施升级、带动家居、装修、家电等消费需求增长，并与文化建筑、商业及旅游场景相结合，打造新型消费空间，释放消费活力。

其次，完善市场化融资模式，吸引社会资本积极参与。城市更新是一项长周期、复杂性的工程，从初期拆迁到开发再到建成运转，均需大量资金支持，单纯依靠公共资金难以满足需求。因此，解决资金来源问题成为推进城市更新项目的关键所在。具体而言，需在三方面发力：

• 创新金融工具筹资，如发行REITs、城市更新专项债券、开发性金融债及绿色债券等，满足城市更新项目的多元化融资需求，为项目滚动开发及后期运维提供稳定现金流和长期资金支持。
• 建立城市更新基金，引导长期耐心资本参与。推广政府和社会资本合作（PPP）模式，由政府出资方代表和社会资本方成立项目公司，作为项目投融资、建设及运营管理的实施主体，吸引本地房企、全国性房企、险资以及各类金融机构等全面参与一二级联动开发及后期运营。
• 运用投资人+EPC（工程总包）模式，增厚盈利空间。由政府委托下属国企与工程建设企业共同出资成立合资公司，负责城市更新项目的投资和建设运营，项目收益主要为运营收益及专项补贴。

最后，打造产城融合综合体，解决“城市病”，建立可持续发展的生态系统。在城市更新项目立项之初，规划阶段就应综合考虑多种因素，摒弃简单的空间层面“二次开发”“腾笼换鸟”思维，转而植入长期运营理念，推动区域经济发展。一方面，城市更新项目应紧密结合产业发展趋势落地，促进城市传统产业转型升级并强化优势产业发展韧性；另一方面，引入新兴产业如创意园区等，实现城市更新的可持续发展。同时，建立专业服务体系并注重整体成片协同实施改造，降低成本并利于招商引资，提升城市产业协同发展竞争力。

综上所述，城市更新作为盘活存量资源、促进产业迭代升级的重要途径，对于激发城市新活力、推动经济高质量发展具有重要意义。未来，我们应因势而谋、蓄势而进，充分利用城市更新的“金点子”，构建现代化城市高效能治理新格局。

（文章来源：证券日报）