两年多前，多家地铁公司出人意料地大规模进军房地产市场，迅速成为土地竞拍的佼佼者。

如今，这些地铁公司开发的房地产项目已纷纷上市。它们跨界涉足副业的成效如何？根据权威机构发布的榜单，厦门轨道建设发展集团有限公司（以下简称“厦门轨道”）已成为全厦门销售额第一的房企，甚至在某些榜单中超越了老牌房企建发房产；成都轨道城市投资集团（以下简称“成都轨道”）也异军突起，在成都本土房企中独占鳌头。

此外，宁波轨交和合肥轨道等地铁公司也在积极发力。2024年，宁波轨交全年新增土储达119.3亿元，位列全国房企新增货值榜第50位；合肥轨道更是以全年新增货值261.9亿元的成绩，在所有地铁公司中排名榜首，超越了万科、龙湖等老牌房企。

跨界房企崭露头角

在二线城市厦门，谁是目前当地销售规模最大的房地产开发商？答案已不再是那些广为人知的房企，而是厦门轨道。根据房地产研究机构克而瑞福建区域的统计，在2024年度厦门房企销售排行榜上，无论是全口径销售额还是操盘量（含竞配建），厦门轨道均稳居榜首。

厦门轨道去年仅在厦门市场便实现了158.8亿元的销售额，成交面积达到50.14万平方米。若按单套房100平方米估算，厦门轨道全年在厦门售出的房屋超过5000套，这一成绩甚至超越了当地众多老牌房企。

厦门轨道在房地产开发领域的崛起，得益于其大力开发的TOD（Transit-Oriented Development）项目。依托地铁建设的背景优势，厦门轨道以公共交通站点为中心，打造集工作、商业、文化、教育、居住等功能于一体的综合体。通过近几年对TOD项目概念的营销，厦门轨道迅速建立了自己的品牌。

厦门轨道投资成立的“厦门地铁上盖投资发展有限公司”，专注于TOD项目的开发。自2021年起，厦门轨道在楼市低迷期逆势拿地，大力布局TOD项目。2023年，厦门轨道的全口径销售额首次突破百亿大关，位列厦门房企排行榜第7位；2024年，厦门轨道更是一举夺魁，推出的多个TOD住宅项目均取得了优异的销售业绩。

从厦门地铁路线规划来看，厦门的TOD市场仍有巨大发展潜力。目前，厦门地铁通车里程已达98公里，在建里程超过122公里，远期规划了12条地铁线路，总规模约493公里。

成都轨道的逆袭之路

成都轨道城市投资集团是另一家在房企榜单上崭露头角的地铁公司。近年来，成都新房市场火热，吸引了众多央企房企加大投资力度。然而，在2024年成都房企销售榜TOP10榜单中，成都轨道却以全年销售业绩130.43亿元的成绩脱颖而出，成为新晋百亿房企，在所有本土房企中排名第一。

成都轨道同样致力于TOD项目的开发。2024年，其旗下的多个TOD项目均取得了优异的市场表现。例如，陆肖TOD成为高新南区同类型产品成交面积第一；四川师大站TOD南苑在3个月内5次开盘、5次售罄；幸福桥TOD的商品房成交面积和成交套数均位居金牛区第一。

成都轨道的TOD项目规模宏大，堪比“造城”。除了住宅开发外，成都轨道还在积极探索商业地产领域的发展。目前，成都轨道TOD开发面积已近1000万平方米，商业项目年均开工量近100万平方米，商业年均开工量和持有量均位居成都市第一。

地铁公司纷纷入局房地产

除了厦门轨道和成都轨道外，还有许多地铁公司正在积极发力房地产开发领域。例如宁波轨交和合肥轨道等。这些地铁公司凭借国资背景、资金实力以及独特的TOD开发模式，在房地产市场中崭露头角。

为什么地铁公司会纷纷入局搞房地产开发？最早的成功经验可以追溯到香港地铁。港铁从上世纪90年代开始便推进土地开发与地铁建设的联动整合模式，凭借“轨道+物业”的模式成为全球最会赚钱的地铁公司之一。此后，深圳地铁等内地地铁公司也开始试水房地产并取得成功。

近年来，传统房企拿地额减少，而地铁TOD项目又具备开发难度大、周期长等特点，对房企的资金实力要求更高。因此，具有国资背景的地铁公司开始“亲自下场”参与拿地开发。据易居研究院统计，2022年全年有21城的地铁公司参与拿地，较上年增加7城；全年共成交72幅土地，较上年增加60%。

克而瑞分析师认为，TOD项目的开发不仅能缓解轨道基建的资金问题，还能凭借交通资源的加持提高去化速度。随着城市轨道交通建设的不断推进和TOD开发模式的日益成熟，未来地铁公司在房地产市场中的地位将更加重要。

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