“物业费十年不涨，人工成本十年翻番”。这句老物业人的调侃，深刻揭示了物业行业面临的严峻挑战。近年来，物业费上涨难题愈发凸显，一方面，行业定价体系模糊，存量项目物业费调整困难重重，加之2024年多地实施的物业费限价政策，更是引发了一轮“降价潮”。另一方面，新房业主认为物业费高昂，而老旧小区业主则习惯于低价，双方对物业费的认识存在巨大分歧。

不仅如此，许多业主因对物业服务不满，选择拒交物业费作为“维权”手段。随着房价下行压力加大，物业费收缴率进一步下滑。据克而瑞数据显示，2024年重点城市物业费平均收缴率较2023年净减少3个百分点。而作为劳动密集型行业，人工成本随最低工资标准上调而同步上涨，加之运维成本增加，老旧小区物业收费标准已难以适应当前成本要求，物业公司经营压力与日俱增，部分项目甚至面临收入无法覆盖成本的困境。

面对这一困境，企业不得不采取削减服务的方式应对运营成本上升，进一步导致业主对物业服务不满，降低付费意愿，形成恶性循环。记者梳理多方观点和实践发现，实现物业费调价需改善物业服务品质，推动费用信息公开，增进业主理解，最终达成共识。然而，建立长期调价机制仍需更多探索，如根据最低工资标准弹性调整物业费，或调整收缴周期等方式。

某大型上市物企区域负责人认为，机制建设不可能一蹴而就，前期可在条件成熟的区域、企业、项目上，通过政府引导和市场调控，打造样板，逐步推广。然而，现实中物业公司与业主之间的矛盾重重。海南省海口市中级法院公布的一份判决书，就揭露了物管领域的重重矛盾。该案例中，业主因物业公司服务不到位拒交物业费，双方最终走上诉讼之路。此类案例在中国裁判文书网上比比皆是，不同城市围绕物业公司的矛盾层出不穷。

业主普遍认为，每年缴纳高额物业费却享受不到相应服务，因此选择拒缴费用。而物业公司则抱怨物业费收缴难、服务成本高。克而瑞数据显示，2024年住宅物业服务满意度继续下行，整体满意度评分降至69.3分。因部分业主对物业服务不满拒交物业费，导致收缴率一路下滑。

除了收缴难，物业费贵贱之争也愈演愈烈。过去一年，重庆、银川、青岛、武汉等地爆发物业费“降价潮”，上百个项目实现物业费下调。然而，这波降价潮并未解决所有问题。不同城市、不同项目、不同业主对物业费高低的看法各不相同。以上海为例，新房物业费高昂，而老旧小区物业费低廉且多年未变。这种差异导致新房业主认为物业费负担重，而老旧小区业主则希望涨价改善服务。

物业费调整之难在于标准固化、难以调整。国内大部分住宅项目物业费标准从入场交付后就已固定，服务年限较长的项目更是难上加难。同时，许多地区物业费实行政府指导价，不符合市场需求。而各类成本却在悄然上升，物业公司承担越来越多的公共服务职能，用人成本增加等问题突出。克而瑞数据显示，影响物业成本的因素庞杂，如水景系统维护、会所运营等费用高昂。

深圳市物业管理行业协会指出，当地普通住宅前期物业服务收费标准沿用政府指导价，已难以满足市场化进程中“优质优价”的需求。物业费收多少、收缴情况如何对物业公司营收至关重要。近年来住宅物业在管面积占比保持在55%以上，且呈上升趋势。然而，上市物企基础物业服务收入增速却创近年来新低。作为劳动密集型行业，物业公司人工成本上涨刚性，导致存量项目毛利率水平随管理年限增加而下降。

东吴证券研报指出，在物业费提价机制和最低工资标准逐年抬升的背景下，物业公司基础物业服务业务毛利率缺乏大幅上升空间。物业费收缴率下滑更使利润空间被压缩至成本线附近，部分项目甚至面临收入不足以覆盖成本的困境。为应对这一困境，企业采取并岗、减人等方式控制成本，但难免陷入“服务质量下降—满意度降低—业主付费意愿进一步降低”的负循环中。

为解开这一死结，上海等地尝试介入物业管理服务，推动形成质价相符、按质论价的市场机制。通过街道或社区介入、摊开账本、推动信息公开等方式，让业主了解物业成本，提高说服力，推动共识达成。在有关部门的推动下，上海不少老旧小区实现了物业费上调。尽管大部分城市没有相关部门的协调介入，但物业公司成功实现提价的核心在于以服务赢得业主理解和支持。

建立合理且可落地的物业费调整机制才是长久之计。头部上市物企建议考虑弹性调价、菜单式定制服务等方式。万科物业等企业已尝试推行弹性定价和自选服务模式。随着社会和行业发展，物业行业建立长期有效的调价机制已势在必行。这取决于物业服务成本的科学测定、业主对物业服务价值的客观认识以及市场力量的发挥。