深圳商报·读创客户端记者詹钰叶

近期，中证REITs全收益指数展现出了强劲的走势，带动多只公募REITs产品大幅上涨。据统计，目前市场上已上市的公募REITs产品总市值已创历史新高，突破了1600亿元大关。业内专家建议，在政策利好的背景下，投资者应持续关注结构性、阶段性行情，并合理进行均衡配置。

具体数据显示，自去年12月至今年1月17日，中证REITs全收益指数累计上涨了7.55%，期间更是刷新了自2023年5月底以来的高位纪录。这一上涨趋势直接推动了公募REITs产品在二级市场上的价格攀升，使得产品总市值达到了1615.91亿元，再次刷新了历史记录。

在已上市的公募REITs产品中，平安宁波交投REIT与华夏华润商业REIT的总市值均超过了90亿元，分别达到91.68亿元和90.01亿元。此外，中信建投国家电投新能源REIT的总市值也接近86亿元，中金安徽交控REIT的总市值则接近72亿元。中金普洛斯REIT、平安广州广河REIT、工银河北高速REIT等产品的总市值也均超过了50亿元。

从二级市场表现来看，自上月至本月17日，嘉实京东仓储基础设施REIT的区间涨幅（前复权）最大，达到了27.05%。紧随其后的是工银蒙能清洁能源REIT和红土创新深圳安居REIT，涨幅分别为27%和24.17%。此外，华夏华润商业REIT、华泰南京建邺REIT、华安外高桥REIT、华夏北京保障房REIT、华夏首创奥莱REIT等产品的涨幅也均超过了20%。值得注意的是，华泰南京建邺REIT、华安百联消费REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT与博时津开产园REIT均在本月17日创下了上市以来的新高。

在政策面上，中国证监会于本月13日召开的2025年系统工作会议上，对2024年的工作进行了回顾，并指出：“交易所市场债券融资达到13.43万亿元，公募REITs市值创历史新高。”同时，在部署2025年五大重点工作时，会议再次强调了要“提高产业债融资比重，加快REITs市场建设”。

在一级市场方面，截至去年末，全市场存量的REITs产品达到了58单。其中，受市场情绪回暖以及审批加速等因素的推动，2024年公募REITs市场的首发项目入市节奏明显提速。当年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模达到了655亿元。此外，底层资产业态也逐渐丰富，包括首批消费REITs、首只水利REIT、首只跨海大桥REIT等均在2024年陆续上市。同时，首只农贸市场REIT和首只热能REIT也于去年申报并获批。

展望2025年，招商基金建议投资者密切关注重大政策的出台节奏以及由此带来的市场行情变化，以便把握随之而来的阶段性上涨机会并获取β收益。在投资策略上，当前二级市场上的REITs产品经过一轮估值抬升和行业轮动后，估值已处于相对合理的水平。派息率对于机构配置盘仍具有较强的吸引力，因此预计市场或将维持震荡上行的走势。然而，短期内投资者仍需防范行业轮动和价格分化对绝对收益带来的负面影响。建议投资者可考虑逢低参与REITs一、二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度以布局长期投资机会。

中金公司也对2024年中国REITs市场的表现进行了总结，并指出了三大特征：政策红利延续、一级市场发行提速以及二级市场估值修复与分化。整体而言，REITs市场呈现出良好的发展势头。对于2025年的展望，中金公司预计中国REITs一二级市场建设将持续推进。一方面，更多元化的资产和投资者类型将进入市场，推动市场规模和活跃度进一步提升；另一方面，在当前的投资范式下，投资者更应注重产业周期带来的结构性配置机会。

中金公司还建议投资者在2025年做好均衡配置。可以关注强周期板块的弹性以及促经济政策对宏观经济的复苏带动作用。若政策进一步加码，强周期板块项目的经营基本面或有望得到改善。同时，配置型策略可持续关注弱周期板块回调后的介入机会。由于长端利率仍维持低位且“资产荒”格局或还未完全反转，因此弱周期板块（如保障性租赁住房、环保能源）在估值回调后仍具备配置价值。此外，中金公司还建议投资者在一级市场择机打新，并结合项目稀缺性、经营稳定性以及一二级定价差异（如有）来把握打新机会。虽然REITs与权益市场成交活跃度整体倾向于共振，但短期内可能会受到资金扰动的影响。不过整体来看，配置压力仍是固收资金参与REITs投资的主要推动力，因此投资者应关注“资产荒”的演绎以及理财负债端的波动情况。

（文章来源：深圳商报·读创）