万科董事会主席郁亮在2020年度业绩推介会上明确指出，房地产行业正逐步回归实业属性，这一趋势愈发明确，预示着行业回报水平将逐渐接近社会平均水平。郁亮强调，房地产行业必须从以开发为主导转向开发与经营并重的模式，住房将逐渐类似于耐用消费品，开发业务则越来越像制造业，而经营业务本质上将转变为内容的经营，更加倾向于服务业。

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万科2020年营收净利双增，财务稳健，现金持有量高达1952亿元

3月30日，万科公布了其2020年的年度报告，业绩稳健增长，全年实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润达到415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%。此外，开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。根据同日发布的分红派息预案，万科计划在2020年合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。

回顾管理红利时代的元年，万科凭借其稳健的经营策略，保持了长期有质量的发展，为股东带来了持续稳定的回报。数据显示，万科近10年的归属于上市股东的净利润年复合增长率超过19%，加权平均ROE连续10年维持在19%以上，并已连续29年进行现金分红，自上市以来的分红总额高达836.9亿元。

在为股东创造回报的同时，万科始终维持着健康的财务状况和出色的抗风险能力，为迎接管理红利时代奠定了坚实的基础。截至目前，万科的经营性净现金流已连续12年保持正值，信用评级长期领先行业。2020年，万科持有的货币现金为1952亿元，相当于一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率为18.1%，连续20年保持在40%以下；国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用评级，且评级展望均为“稳定”。

开发与经营并重，城市更新和TOD成为新的竞争优势

年报显示，万科在房地产领域已从以开发为主导转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，致力于提升综合住区的开发和服务能力。2020年，万科的开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%。在43个城市中，万科的市场排名位居前三，结算收入同比增长13%至3774.2亿元。

在稳健增长的同时，万科手中的资源足以满足未来发展的需求。2020年，万科共获取新项目168个，权益规划建筑面积达2058.8万平方米。按权益投资金额计算，新获取的项目中86.6%位于重点城市群。年末，万科在建项目和规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米和3127.4万平方米，现有项目计划在2021年新开工3148.4万平方米。

万科在2020年报《致股东》中提到，随着头部城市向世界级都市圈演进，TOD、城市更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等元素将成为未来城市的必要组成部分。

从实际表现来看，万科已在城市更新和TOD等领域逐步确立了领先的竞争优势。年报显示，万科近年来打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目，成功焕发了城市历史文化街区的活力，成为所在城市的文化新地标，赢得了当地政府和居民的广泛认可。在“轨道+物业”的TOD模式方面，万科提前布局，近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等项目已成为所在城市的TOD综合开发典范。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积约363.4万平方米。

业务转型成效显著，多个赛道领跑

万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，围绕“与城市同步发展、与客户同步发展”两条主线，经过多年的探索，业务生态布局日益完善，新业务转型取得了显著成效，在多个新赛道上展现出明显的优势。

在物业服务方面，“万科物业发展股份有限公司”已正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），成功转型为空间科技服务商，业务涵盖“社区空间服务”、“商企空间服务”、“城市空间服务”等领域。2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末在管面积累计达到5.6亿平方米，其中一半来自万科以外的项目，市场竞争力突出，签约及接管面积持续扩大。

值得一提的是，在商企服务板块，万物云旗下的“万物梁行”在大中华区保持绝对领先地位，在149个城市累计服务超过1700个项目，全年新增拓展项目超过200个，其中包括50个年收入超过1000万元的重大项目，2020年收入实现了两位数的增长。此外，万物云在业内首创的城市服务业务也取得了显著进展，年内拓展了厦门鼓浪屿、江门人才岛、武汉江汉区等12个项目，累计在10个城市布局了16个项目，积极探索政府、企业、百姓多方共赢的模式。

在租赁住宅领域，万科旗下的集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商。截至2020年底，泊寓的开业规模达到14.24万间，全年营业收入为25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目，在开业前七天即实现满租；深圳云城旗舰店作为业内单店体量最大的门店，出租率高达99%。

在物流仓储方面，经过5年的发展，万科旗下的“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年，万纬物流管理的项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%。万纬物流在44个城市管理着148个项目，可租赁建筑面积达到1148万平方米。在保持规模领先地位的同时，万纬物流持续提升开发运营效率，完成了行业首个快建高标准冷库的落地完工，并在短短68天内将北京亦庄项目改造成为疫苗外延冷库，成功支持了新冠疫苗的紧急存储任务，赢得了合作方的赞誉。

此外，万科还在商业开发与运营、冰雪度假与酒店、养老、教育等领域持续积极探索，致力于打造客户愿意买单的好产品、好服务。

科技赋能业务发展，万科“龙抬头”计划探寻新竞争力

2020年初，万科启动了“龙抬头计划”，旨在持续强化科技对各业务的支撑作用，提升服务能力和管理水平，探索新的竞争优势。

年报显示，万科已将科技应用于审图智能化和营销数字化中。其中，由万科自主研发的AI审图技术，人工智能识别准确率达到90%，已在万科所有住宅项目中落地应用，审图的质量和效率远超人工。除万科自有项目外，该技术还在深圳市的房屋建设类施工图纸和应用中得到了广泛应用。在工程方面，万科通过工地管理APP和基于物联网的智慧工地体系，提升了工地管理效率和建设品质；在销售方面，万科的“易选房”APP总用户数已突破1000万。通过业务流程数字化，该APP为客户提供了VR数字沙盘、VR选车位、线上带看、在线选房等功能，为客户购房提供了便捷体验。

在科技化的推动下，万物云打造了“星尘”操作系统作为开放连接平台，向物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴开放万物云的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。目前，“星尘”操作系统已连接108个设备厂商，提供了丰富的自营和第三方服务。此外，作为开展数字人民币试点的首批企业之一，万物云率先完成了与中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行和中国银行等四大国有银行的对接，用户可在万物云的社区APP“住这儿”上使用数字货币线上缴纳物业费。

截至2020年，万科旗下的万翼科技、万睿智能科技、深圳万物云科技有限公司均已获得国家高新技术企业认证。

（来源：证券日报网、证券时报网）