2024年，上海市土地市场经历了一场激烈的土拍大战，单价地王纪录频频被刷新，其中最高楼面价达到了13.1万元/平方米，紧随其后的是12.6万元/平方米和11.4万元/平方米，这三个高价地块包揽了全国单价地王的前三甲。

据相关统计数据，2024年全年，上海市土拍市场成交总金额高达1380.05亿元，稳居全国第二位。多宗地块竞拍轮次超过百轮，溢价率也持续攀升。特别是在2024年12月31日的最后一批次土拍中，7宗地块全部顺利成交，总金额达到192.25亿元。徐汇龙华地块更是触发了中止价，最终以40%的溢价率被民企宸嘉发展竞得。

《中国经营报》记者观察到，在这一连串纪录背后，上海市土拍规则在2024年经历了重大调整。从原先的“竞价、竞品质、摇号”模式，到部分地块实行“价高者得”，再到“双高双竞”规则，这些变化进一步激发了开发商的参与热情。

随着“面粉价”的不断上涨，楼面价甚至已经远超全国大多数城市的在售房价。因此，2025年上海楼市的走势备受关注，各方都在密切关注“面包价”是否会随之水涨船高。

土拍市场激战正酣

尽管与2023年相比，2024年上海市的土拍成交规模有所下降，但仍然创下了多项全国纪录。据中指研究院数据，2024年上海市宅地成交规划建筑面积约为370万平方米，同比下降59%；土地出让金为1380.05亿元，同比下降37%。然而，在这一年中，上海市土拍市场诞生了最高溢价率和最高总价等多项纪录。

记者梳理发现，在2024年11月27日举行的上海市第七批次土拍中，浦东新区Z000602单元20B-12地块吸引了5位竞买人参与竞价，经过192轮竞价后触及78.76亿元的中止价，转入竞“高品质建设”指标环节。最终，该地块由中能建城市投资发展有限公司、越秀地产、华润置地组成的联合体以78.97亿元的总价竞得，成交楼面价为7.44万元/平方米，溢价率高达40.37%，创下了2024年上海市土拍的最高溢价率和最高总价纪录。

此外，在2024年8月举行的第四批次土拍中，绿城以总价约48亿元竞得徐汇区斜土街道xh128D-07地块，成交楼面价高达13.1万元/平方米，溢价率约30%，刷新了国内最高土地成交纪录，成为新的全国楼面单价“地王”。而在2024年末进行的最后一批次土拍中，徐汇区S030501单元N06-22地块以楼面价12.6万元/平方米成为全国楼面单价亚军；静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块则以楼面价11.4万元/平方米成为季军。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，土地市场热度与开发商的策略密切相关。目前，上海市优质地块去化更为容易，开发商因此将主要精力放在优质地块的竞夺上，逐渐将土地储备转向市中心的优质地块。这也导致优质地块竞争更加激烈，土地市场呈现两极分化局面。

政策调整激发市场活力

事实上，2024年上海市土拍政策的一系列调整也在一定程度上影响了土拍市场的表现。在2024年的第一、二批次土拍中，上海市沿用了2023年的“竞价、竞品质、摇号”模式。但从第三、四批次土拍开始，上海市对相关规则进行了调整，部分地块实行“价高者得”，部分热门地块还设置了30%的封顶价，并引入摇号机制。

2024年8月15日，上海市土拍市场规则再次迎来大调整，重回“价高者得”时代。自第五批次土拍开始，上海市对热度较高的地块实行“双高双竞”举措，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。竞买方在满足上一个指标要求后，再转入比拼下一个指标要求，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”的目标。

据了解，在这些调整中，“第一轮竞高品质”要求将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源等普适要求纳入土地出让合同；“第一轮竞价”则针对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”则通过“竞装修标准”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措顺次竞买；“第二轮竞价”则以“价高者得”的方式确定最终竞得人。

与此同时，2024年上海市土拍市场还取消了施行多年的房地联动价策略。自第三批次土拍起，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。对市场热度较高的特定区域地块，可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。

业内人士认为，这一系列土拍规则调整使得上海市土地市场更加市场化。中指研究院上海分析师刘卓维表示，在房地联动价策略调整下，上海市土地市场热度有所回升。相关政策调整不仅提升了土地市场的活跃度，也为房企提供了更多的投资机会。

“面粉价”与“面包价”的联动效应

在2024年土拍市场屡创纪录的同时，随着热门地块后续入市，上海楼市在2025年也将迎来诸多新变化。记者走访上海市多个楼盘发现，目前上海楼市分化情况仍较明显。部分优质楼盘去化情况良好，而部分楼盘则推出优惠措施以吸引购房者。

和楼市表现类似，上海市土拍市场2025年的分化状况或将延续。刘卓维指出，从土拍走势来看，房企对核心区地块仍保持较高的参拍意愿。这些地块往往质量高、周边配套完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，因此企业布局或深耕的意愿强烈。这种趋势也表明，2025年土拍市场将继续保持较高的竞争态势。

刘卓维进一步表示，2024年上海市土拍市场中的高溢价地块重现，“面粉价”提高导致开发成本增加，这将促使项目提升产品力。依托这些高价地块开发的房地产项目将成为2025年新房市场中的高端供应产品，或推动市区房价结构性上涨。

卢文曦也认为，尽管房地联动价策略已取消，但考虑到市场供需关系，房企会让价格在一定空间内合理上涨。市中心的土地资源日益稀缺，房价合理上涨是比较健康的状态。这也将鞭策房企在拿到优质地块后要做好产品，否则可能会面临一定的去化压力。