据世邦魏理仕最新发布的数据，2024年上海大宗物业投资市场迎来了前所未有的繁荣，全年共记录了119笔交易，创下历史新高。这一数据不仅揭示了市场的活跃程度，也反映出大宗物业投资市场买家类型的重构与相对稳定的市场投资意向。尽管去年投资型交易金额占比超过六成，但单笔交易规模却明显缩减，其中10亿元以下的交易占比高达82.6%。

从买家构成来看，戴德梁行的统计数据显示，2024年外地能源化工买家在上海等一线城市尤为活跃，他们倾向于在这些城市布局办公、住宅、酒店等各类优质资产。这一趋势不仅体现了能源化工行业的强劲实力，也反映了其对于一线城市物业资产的青睐。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶在接受《华夏时报》记者采访时指出，能源化工、头部教育机构等在沪拿下商办物业是一种资产配置的要求。这些企业从自身发展需求出发，进行资产配置，选择低风险、高保值的商办物业作为长期投资对象。特别是核心区域的优质资产，更是成为了众多投资者的首选。

据戴德梁行统计，2024年上海房地产大宗交易市场共录得117宗交易，总成交额达到707亿元，尽管金额相比去年下降了14%，但在整体经济环境下仍表现出稳健态势。值得注意的是，内资买家在这一市场中占据了主导地位，以87%的成交金额占比和94%的成交宗数占比刷新了近八年来的历史高点。市场预计，来自全国的实力自用企业、个人投资者和国央企将继续成为上海办公、酒店物业的主力买家。

在标的物业类型方面，办公楼交易虽然连续三年下滑，但仍占据市场半壁江山。自用型交易累计贡献了64%的交易金额，其中超过三分之一来自金融机构买家。这些交易主要集中在泛陆家嘴板块及滨江区域。与此同时，投资导向交易中，企业买家表现尤为活跃，投资金额占比达到51%，较上年大幅提升。这些交易标的多为成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。

此外，零售物业与酒店的比例也在逐年上升，分别为18%和10%。随着境外游客免签政策与刺激内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心板块的酒店类资产愈发受到投资者关注。同时，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。

在买家行业类型方面，金融、国企成为自用型物业购买的主力军。与2023年相比，金融企业成交比例大幅跃升，主要购置自用型优质办公资产。国企买家成交量一直稳居前列，在自用型成交中占比较大。同时，外地能源化工买家也表现出极高的活跃度，偏好在上海等一线城市布局各类优质资产。

王晶还指出，即使是在市场下行阶段，核心城市的核心位置、核心板块也一直被投资者青睐。相比其他高风险投资，商办物业特别是核心区域的优质资产无疑是低风险、高保值的长期投资选择。同时，他预计来年适度宽松的货币政策将进一步降低融资成本，房企的持续“瘦身计划”也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场流动性稳定提升。

从投资物业来看，2024年上海大宗交易市场上办公/研发办公以近50%的占比仍居首位。过去一年上海写字楼市场供应充足，甲级写字楼市场迎来12个优质项目入市，共计近80万平米。四季度新增项目包括黄浦“太平洋新天地商业中心T1”、浦东“前滩中环广场”以及虹口“滨港商业中心”。在成交方面，四季度上海甲级写字楼成交环比上扬，全年以60.4万平米净吸纳量收官，比去年增长55%。

从行业需求来看，金融业以18.0%的占比位列全年首位，TMT行业需求同比回升占比16.0%，消费品制造业需求占16.0%，专业服务业则位列第四占比12.3%。然而，在供应增加的同时，上海全市优质写字楼的平均空置率小幅上扬至22.4%，租金方面也有所下降。业主为了应对市场持续供大于求的情况，进一步下调了租金预期。

世邦魏理仕方面提供的数据也显示，2024年上海全市租金报价同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%。由于经济增速放缓以及企业对成本控制的需求，续租比例上升同时缩租现象增多导致需求动力不足。在一些竞争压力较大的子市场业主不得不采取更灵活和激进的租赁策略从而推动租金进一步下行。

尽管面临诸多挑战，但市场人士对于未来仍持乐观态度。他们预计随着货币和经济政策的进一步放宽以及新增供应的入市，上海写字楼市场将迎来新的发展机遇。同时政府也将通过降低企业成本、增强市场信心和促进经济活动来推动写字楼市场的需求和发展。

（文章来源：华夏时报，图片来源于网络）