财中社1月17日电华福证券最新研究报告指出，自2021年至2024年，中国土地市场经历了从集中供地模式向市场化政策的显著转变。2021年，土地市场曾一度过热，为此，自然资源部采取了包括“两集中”供地政策、设定土拍溢价率上限、禁止配建和马甲行为、限制购地资金来源等一系列措施，旨在平衡土地市场热度，有效分散了每轮土拍中房企的资金压力。

步入2023年9月，为激活土地市场活力，各地政府纷纷采取因城施策，具体措施包括取消地价上限、取消房地价联动、降低参拍门槛、优化供地节奏以及放宽产品限制，旨在推动土地出让更加市场化。

从土地供给层面来看，2024年百城宅地供应建面为4.5亿平方米，同比下降26.8%，降幅较2023年扩大了5.8个百分点。按城市能级划分，一二线城市住宅类用地供给持续下滑，而三线城市则率先回暖，算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比增长6.3%。分地区而言，华南和西北地区的土地供应规划建面降幅较2023年末有所收窄，算术平均法下成交建面同比增速分别达到了13.5%和63.7%。

在土地成交方面，2024年百城宅地成交建筑面积为3.7亿平方米，同比下降17.6%，但降幅较2023年收窄了9.5个百分点。按城市能级划分，三线城市同样展现出回暖迹象，整体法和算术平均法下，三线城市住宅类用地成交建面同比变动分别为-6.9%和+12.6%。分地区看，除东北地区基数较高外，其他地区供应建面降幅均较2023年末有所收窄，尤其是西北、东北和华南地区，土地成交规模较小的城市土地供应回暖更为显著，算术平均法下住宅类用地成交建面同比增速分别达到了79.6%、17.3%和11.6%。

在楼面价方面，2024年百城宅地成交土地楼面均价为5369元/平方米，同比下降9.5%，与2022年全年相比基本持平。按城市能级划分，房企在核心城市补仓需求较高，加之土地供应缩量，一线城市成交价上涨明显；而三线城市在土地成交量底部温和复苏的背景下，成交楼面均价微降，2024年一线、二线和三线城市同比变动分别为+45.6%、-4.2%和-0.8%。

至于溢价率，2024年百城宅地土拍溢价率为4.1%，较2023年全年回落0.5个百分点。按城市能级划分，2024年一线、二线和三线城市的溢价率分别为4.7%、2.6%和3.0%，分别较上年同期变动+0.3%、-1.1%和-0.4%。自2024年10月以来，一线与强二线城市呈现出“量少质优”的特征，带动了溢价率的上升。

通过对土地市场数据的深入复盘，研究总结出了三条关键线索：一是三线城市土地市场供给出清更为明显，且在本轮市场周期中率先复苏；二是相较于一二线城市，三线城市土地价格有显著调整，促使市场出现了以价换量的情况；三是部分三线城市存在较多的城投托底行为，这在一定程度上支撑了数据层面。

华福证券认为，在本轮房地产市场复苏中，房价企稳带动的房企拿地复苏将先于销售回暖，并进一步向开工环节传递。土地市场的持续改善是本轮市场复苏的前提。目前，土地市场仍处于整体热度偏低但区域边际回暖的状态，随着销售端的持续回稳，有望迎来土地市场整体回温。

（文章来源：财中社）