2024年，房地产市场在复杂多变的周期中展现出“低开高走”的态势。一方面，受国内外多重因素影响，我国正处于转变经济增长方式的关键时期；另一方面，随着传统红利逐渐消退，房地产发展模式正面临根本性调整。9月26日，中央政治局会议明确提出要促进房地产市场止跌回稳，随后一系列稳楼市政策组合拳相继出台。在经历了上半年的平淡后，房地产市场终于在“银十”期间迎来久违的回暖，并在年末进一步呈现“暖冬”行情，为自2021年下半年以来的调整期带来了持续回暖的希望。

从更宏观的视角来看，随着红利退潮，供需关系发生逆转，房地产正经历新旧发展动能的转换。本轮政策能否持续发力，市场能否成功止跌回稳，成为楼市穿越周期的关键所在。近日，21世纪经济报道记者专访了中国区域科学协会副理事长、研究员冯奎，他指出，信心是判断楼市止跌回稳的首要标准。尽管目前市场表现显示止跌能量正在蓄积，回稳在望，但仍面临较大压力。

冯奎进一步分析，去年9月以来，稳楼市政策呈现出四大特点：一是与宏观政策相伴而出，经济面预期向好；二是金融端、消费端、政府端协同发力，如信贷政策放松、购房者补贴政策多样、政府收房力度加大；三是突出支持改善性居住需求，这类需求增量较大；四是前期库存得到一定消化，部分城市供需矛盾有所缓解，需求方观望情绪减少。与以往相比，本轮政策组合性更强，本地化特征更明显。

针对“止跌回稳”的标准，冯奎认为，除了信心外，还需关注量、价以及产业链反映。尽管去年9月26日后市场成交活跃，成交均价持续上涨，但最近新房市场带看量、成交量等指标已接近或跌破会议当周水平，呈现下降趋势。二手房市场相对稳定，但也呈现缓慢下行趋势。分区域看，一线城市成交均价相对稳定，二三线城市回落较快。综合这些情况，预计2025年全年房地产市场的主基调仍是止跌回稳。

冯奎还提到，中央政治局会议和中央经济工作会议均强调“稳住楼市股市”，并指出将持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。这释放出中央对房地产重要性的高度认识，以及对推动市场止跌回稳的坚定决心。同时，已传递出多个政策信号，包括实施适度宽松的货币政策、将购房视为提振消费的一个方面、加大城中村和危旧房改造力度、优化供求关系、推动构建房地产发展新模式等。

在谈到市场复苏过程中重点一二线城市与三四线城市的差异时，冯奎指出，三四线城市普遍面临供大于求的情况，部分城市较为严重。但三四线城市对周边乡村、小城镇人口有一定吸纳能力，且开始吸纳大城市“溢出人口”。长期来看，人口流动将决定楼市的长远发展。此外，冯奎还提到，支撑房地产市场中长期发展的动能包括人口流量与流向、政策以及房地产自身的新动能。然而，当前需求端、供给端、政策端都存在限制动能释放的因素。

在谈到民营房企投资热情不足的问题时，冯奎认为，部分民营房企离开房地产行业是顺应趋势，有利于优化行业结构、化解高杠杆高负债经营等问题。随着房地产市场迈入平稳健康发展阶段，房地产行业格局可能出现新变化。同时，民企在满足个性化、多样化以及前沿性需求方面更具优势，仍可在细分领域找到发展机遇。

冯奎还强调，随着红利退潮，市场进入买方时代，行业运行逻辑发生变化。这对市场主体提出了新的要求，如注重研究消费者需求的多样性和个性化、重视品质提升和细节要求、提供持续性的优质服务等。此外，他还提到，房地产的支柱作用将更加综合，不再局限于商品房领域，而是要与相关产业融合发展，满足居民多元化的生活需求。

（图片及文章来源：21世纪经济报道）