2025年，房地产市场能否实现止跌回稳，成为社会各界广泛关注的话题。在国家发改委、财政部及中国人民银行于国新办“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上的表态中，明确传递出新的一年将继续支持楼市平稳健康发展的信号。

中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光在接受专访时指出，当前房地产市场虽有回暖迹象，但仍需进一步加大工作力度，将现有行情转化为长期趋势。他强调，中央经济工作会议提出的“持续用力”，正是为了将当前市场行情转化为稳定趋势，并落实好已出台的各项政策。

中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光。

尽管2024年中央和地方围绕稳楼市密集出台了一系列政策，且政策效果逐渐显现，但市场分化现象依然明显。据中国房地产业协会梳理，去年房地产市场政策几乎“应出尽出”，政策“组合拳”持续发力。

回顾去年的政策发力，两大节点尤为关键：一是去年5月17日央行等部门出台的政策措施，包括大幅降低首付、按揭利率以及收购存量做保障房等，市场成交量因此回升，但政策的边际效应在两个月后开始递减；二是去年9月26日中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，房地产调控政策出现重大转向。随后，去年12月的中央经济工作会议再次强调持续用力推动房地产市场止跌回稳，进一步体现了中央对房地产市场的重视和扭转市场下行趋势的决心。

继中央定调后，一线城市松绑限购、首付比例降至15%、取消普通住宅和非普通住宅标准、房贷利率再下调、允许地方专项债用于收购闲置土地和收储存量商品房等一系列更有力度的政策陆续出台。这些政策及时有效，直接带动了四季度商品房销量的回升。

住建部网签数据显示，2024年10月至12月，全国新建商品房销售面积连续三个月同比、环比双增长。全年重点百城新房房价同比上涨2.68%，二手房房价同比下跌7.26%，但四季度二手房房价环比跌幅逐月收窄。这一轮房地产市场的分化十分明显，以一线城市为代表的高能级城市企稳更加明显。去年12月，4个一线城市新房成交量同比增长35%、环比增长1%，其中深圳新房成交面积同比增长189%，北京和广州成交面积同比、环比均有所增长。拿地金额前十的房企中有九家在一线、二线城市中的投资占比超过95%。

张其光认为，尽管2024年四季度房地产市场发生了积极变化，部分行业指标有所回升，但仍不能认为市场已经筑底企稳。他进一步解释，要想实现房地产市场的真正止跌回稳，关键在于政策要不折不扣地落地实施，给居民带来实实在在的利好。今年需要继续加大工作力度，巩固向好势头，促进市场止跌回稳。尤其是财政、税收、金融、土地和住建部门要取向一致、协同配合，进一步加强政策合力，发挥综合效应。

关于高房价问题，张其光指出，高房价源于高地价。他谈到，中国房价与国外相比较高，有其特殊原因。重点城市的地价占房价的比重偏高，从全国范围看，土地出让金和房地产相关税收约占房价的50%。在房地产传统发展模式下，地价和地方财政收入密切相关，为保证地方财政收入的稳定增长，土地出让价格越来越高，最终导致房价居高不下。

张其光还表示，随着城镇化建设的推进，人口向大城市群集聚，小城市和县城的人口大量流失，房价也会继续分化。未来房地产发展必须向新模式转型，其中土地财政必须转型，一要改变土地出让方式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，人口持续净流入的城市加大土地供应规模，控制地价不合理上涨；二要大力发展租赁住房，建立租购并举的住房制度，租赁住房供应量提高到一定程度，也可有效遏制房价的不合理上涨。

济南，购房者在展示交易会现场了解房屋信息。新华社发

为促进房地产市场止跌回稳，张其光认为政策仍有空间，并提出了四点建议：大力支持购房需求、着力消化房地产库存、加快扩大“好房子”供给和构建房地产发展新模式。

在大力支持购房需求方面，张其光建议，在个人抵押贷款利率方面采取更有力措施，一线城市进一步收缩限购范围，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，巩固发展房地产市场止跌回稳的良好势头。

在着力消化房地产库存方面，张其光指出，由于房地产企业长期实行“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式，积累了大量房屋库存，这些库存资产大部分是依赖债务购置的，不消化库存，房企就没有资金偿还债务，房地产风险就可能传导到金融体系，并向实体经济蔓延。近期，收购政策在收购主体、收购价格和住房用途等方面给予地方政府更大的自主权，为消化房地产库存打开了政策空间，2025年有望获得更大进展。

据张其光观察，2021年下半年以来，房地产供求关系发生了重大变化，市场迅速从卖方市场转向买方市场，消费者的市场地位大幅提升，倒逼房地产企业提高住房品质。两年来，各城市先后放开了新房价格管控，优质优价，激发了企业建设好房子的积极性。2025年，结合城市更新，将更有力推动“好房子”建设，扩大“好房子”供应规模。

此外，张其光还强调了构建房地产发展新模式的重要性。他提到，长期以来，我国形成了以售为主的房地产发展模式，这套模式适应住房短缺历史时代，通过售房快速回收资金，再继续投入住房建设。目前，我国住房供求关系已发生重大变化，住房短缺问题基本得到解决，因此，应有序构建房地产发展新模式，加大租赁住房供给，构建租购并举的住房制度，促进职住平衡，提高居住满意度。

【延伸阅读】

2024年房地产市场政策梳理及变化：

2024年5月17日以前，地方楼市松绑政策主要以“挤牙膏”式为主，政策大致可分为三类：全面或部分取消限购、为购房者减轻房贷压力、推出“以旧换新”政策。2024年5月17日，央行、金融监管总局等多部门发布政策，降首付、降利率、去库存、保交楼“四箭齐发”救楼市，被称为“5·17”楼市新政。但“5·17”楼市新政实施后，政策效果显现后又出现了一段时间的回落。

2024年9月下旬，楼市政策再次发力。2024年9月26日召开的中央政治局会议首提促进房地产止跌回稳。另外，9月24日央行会同金融监管总局发布金融支持房地产政策。在此次中央利好信号释放后，去年9月下旬起，广州、深圳、上海、北京相继发布楼市新政，国庆期间一线城市迎来了一波购房热潮。

去年10月，政策力度再度加码。10月17日，住建部、财政部、央行等五部门联合召开新闻发布会，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。去年11月，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确契税、土地增值税等多项税收优惠政策，北上广深接连取消普通住宅和非普通住宅标准。