新华财经上海1月16日电（谈瑞）自1843年开埠以来，上海从昔日的“无所表见”迅速崛起为“第一繁盛商埠”。步入2024年，上海的城市经济规模已迈入5万亿元大关的新阶段。在这座充满海派风情的城市中，商业如同血液般滋养着浦江两岸，推动着城市的繁荣发展。长江三角洲的冲积平原上，摩天大楼如雨后春笋般拔地而起，与城市的霓虹灯交相辉映，共同勾勒出了“魔都”独特的城市天际线。

截至2024年，上海已成为全球最大的办公楼市场，甲级写字楼的存量高达1717万平方米。尽管市场面临供需失衡、租金承压的双重挑战，但在区域分化和产业需求变迁的背景下，这个存量市场仍孕育着新的机遇。

近年来，上海的优质写字楼项目持续入市，“以价换量”成为市场主旋律。回望历史，上世纪80年代中期以前，上海的办公需求多依赖于租用酒店套房。直至1985年，上海首幢涉外写字楼——联谊大厦在外滩落成，这一局面才得以改变。进入2024年，上海办公楼市场供应继续放量，多家机构报告指出，全年新增供应量创近五年新高。

高德量行提供的数据显示，2024年上海全年新增写字楼供应近80万平方米，主要集中在次核心板块；甲级写字楼新增供应约37万平方米，但多数项目延期入市。全年净吸纳量约44.5万平方米，与2023年基本持平。截至2024年底，全市甲级写字楼市场存量达到1717万平方米。

相比之下，2024年北京全年新增写字楼供应量仅为27.3万平方米，约为上海的1/3；截至2024年底，北京甲级写字楼存量约1288万平方米，约为上海的3/4。

上海写字楼市场的海量供应无疑加剧了市场供需矛盾。随着新项目大量入市，2024年上海写字楼空置率持续上升，租金水平承压，“以价换量”成为市场主流策略。

以2024年第四季度为例，当季黄浦区新天地板块的太平洋新天地商业中心T1、浦东新区前滩商务区核心地段的前滩中环广场、以及虹口18街坊地块的滨港商业中心先后入市。据高力国际数据，至四季度末，上海全市甲级写字楼的平均空置率环比小幅上升至19.6%，已接近20%的国际公认“警戒线”。

租金方面，当季上海全市甲级写字楼平均租金环比下降1.2%至6.54元／平方米／天。其中，南京西路板块租金跌破10元，至此上海核心区所有板块的平均租金均不再保持两位数。

展望2025年，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强预测，第一季度乃至上半年“以价换量”的特征仍将持续。“其中一批最具吸引力的低价资产成交后，新一批资产是否会继续降价以促进成交，仍有待观察。”

近年来，上海写字楼市场供应重心已从传统的南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大区域，转向徐汇滨江、五角场等城市次中心板块。2024年，上海全年约七成的新增办公供应集中在次中心板块，导致次中心板块的租赁竞争加剧。高力国际统计的18个次中心板块中，有13个空置率超过20%，其中北滨江、苏河湾、大连路&东外滩的租赁情况尤为严峻，而前滩、五角场、花木的空置率则相对较低。

而在10个核心区子市场中，至2024年四季度末，外滩、新天地、中山公园的空置率较2023年四季度末有所上升，而人民广场、南外滩和虹桥&古北的空置率则显著改善，其中南外滩空置率降至4.5%，成为全市空置率最低的板块。

核心区和次中心子市场的区域分化，实际上反映了上海产业发展的集聚趋势。根据戴德梁行的最新统计，2024年全年行业成交中，专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业位居前列。其中，专业服务业是年内最主要的租赁需求来源，租赁面积占比达27%，主要包括律所、教育、咨询、广告及联合办公；贸易制造类企业租赁面积占比23%，位居第二，细分行业以日常消费品及汽车制造贸易为主；金融和TMT公司分别占到16%和12%，部分企业面积需求较大，推动了项目出租率的稳步提升。

在当前上海写字楼市场供需两端变化的背景下，占据优势的租户更加注重“降本增效”和“高质价比”。部分企业选择从核心区商办写字楼迁移到租金更低但产业生态更好的园区写字楼，也有不少企业选择从非中央商务区搬到中央商务区、从乙级办公楼搬到甲级办公楼，或者从老旧写字楼搬到新竣工楼宇。

以2024年行业成交中的“领头羊”——律所为例，其对上海核心区甲级写字楼的增量吸纳作出了显著贡献。2024年6月，上海汉盛律师事务所签约租赁陆家嘴金控广场二期近6000平方米，成为近年来浦东办公楼租赁市场最大面积的律所成交，也是律所首次在上海中央商务区整栋承租甲级办公楼。同月，上海丰进立和律师事务所迁至陆家嘴金融贸易区核心地带的新上海国际大厦34楼；年底，北京市中闻（上海）律师事务所搬至陆家嘴工银大厦15楼，办公面积约为3000平方米。

综上所述，在上海写字楼市场由“增量市场”逐步向“存量市场”转变的过程中，契合产业结构调整趋势、满足办公品质升级需求的标的，依然能够赢得市场的青睐。通过前瞻规划实现区域与产业的共赢，写字楼市场在各个赛道上依然蕴藏着无限机遇。

（文章来源：新华财经，图片来源于网络）