近年来，上海面临着大量房屋步入‘中老年’阶段的问题，为此，上海采取了多种措施，包括定期体检、更新改造等，以确保住宅房屋在其全生命周期内得到妥善维护。特别是去年宣布试点的房屋养老金制度，这一创新举措在社会上引起了广泛关注。住房质量直接关系到民众的安居生活，因此，如何在存量房屋的提质改造上取得突破，成为了两会期间代表委员们热议的话题。

市政协委员、前滩圣耀资本投资管理有限公司总经理徐涵明经过多方调研后发现，上海在住房全生命周期维护方面虽然积累了一定的经验，但仍面临诸多挑战。老旧小区往往维修资金不足，而新建高端社区的资金则长期沉淀；部分资金审批流程繁琐，难以及时调用。为此，他提出了‘阶梯式’缴纳或补缴的建议，以增强资金的灵活度。同时，他建议在区域或街镇层面设立‘共济池’，对因规模小、业主收入低而资金不足的小区进行调剂或低息借款，并允许沉淀资金较多的小区通过安全理财方式实现保值。

然而，当遇到房屋大修时，长年积累的资金可能迅速‘掏空’。徐涵明认为，政府应主导专项拨款，并鼓励社会资本进入。例如，可以招标引入屋顶光伏运营企业、节能改造服务商等相关企业，让其在合同期内通过经营收益回收成本，并向房屋养老金注入一定比例的出资或分成。这样不仅可以解决资金问题，还能推动绿色更新与节能改造。

市人大代表、致公党上海市委专职副主委童丽萍则关注到了老旧住宅的室内装修更新改造问题。她指出，当前城市更新主要着力在完善城市公共区域、配套设施、周边环境等方面，但对老旧住宅的室内装修更新改造方面稍显不足。她建议调整相关法规，在确保房屋安全可靠的前提下，允许居民自行装修以改善和提升使用功能和居住品质。同时，她呼吁出台针对性强、科学规范的老旧住宅装修更新改造方案，为居民室内装修更新改造、政府审批提供技术支持与决策支撑。

此外，老旧商品房小区改造难的问题也引起了代表委员们的关注。市人大代表、上海勘察设计研究院（集团）股份有限公司资深总工程师许丽萍表示，由于商品房社区采取自治原则，需要使用业主维修基金而非公共资金进行自治更新，因此破题难度很大。她建议推进老旧商品房更新的制度体系建设，制定老旧商品房更新的中长期规划、房屋更新的指导意见、年度推进目标等，以指导并推动不同年代、不同类型的老旧房屋分类有序更新。

市人大代表、中国电信集团号百信息服务有限公司党委书记、总经理姜弘民则提出了一个创新性的建议：在老旧商品房房产交易税中按比例提取一定资金，注入所购房屋的小区维修基金账户，专门用于补充老旧商品房小区的维修基金。他认为，这一举措可以有效解决维修基金不足的问题。

老旧电梯更换同样关系到住房安全。市人大代表、市人大财政经济委员会副主任委员吴祖强指出，目前上海有超过15年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的29.95%，超过20年的占12.18%。许多住宅在更换电梯时面临专项维修资金提取困难、改造资金存在亏空、政府支持资金有限等问题。他建议将‘老旧电梯’更新改造作为城市更新的重要内容，列入扩内需促民生实事项目推进，并制定全市统一的工作方案，对更新改造各个环节提出指导性意见。

为了推动老旧电梯的更新改造，吴祖强还建议全市层面可以统一组织每年滚动进行‘老旧电梯’安全评估，对评估费用予以补贴，对更新改造费用予以补贴或者奖励。同时，他推广‘保险+服务’为特色的电梯全生命周期管理新模式，以进一步保障住房安全。

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