自2021年7月起，我国房地产市场经历了长达3年的调整期，而进入2024年第四季度，市场终于显现出一些积极的转机。面对这一现状，我们如何审视当前房地产市场的发展？2025年，房地产市场又将迎来怎样的前景？

房地产市场步入新阶段

持续至今的调整，标志着我国房地产市场已迈入全新发展阶段。这一阶段的行业发展要求与规律，与过去20年截然不同。房地产曾作为稳增长的重要引擎，既改善了民众生活，也推动了城镇化进程和经济发展。然而，随着国家经济步入新阶段，房地产市场的底层逻辑已悄然改变。

自2020年起的新一轮房地产调控，与我国经济转型的大背景高度契合，旨在深化创新驱动发展，增强新动能与新优势。数据显示，截至2024年三季度末，房地产贷款余额为52.9万亿元（个人住房贷款37.56万亿元，房地产开发贷款13.79万亿元），占所有信贷余额的20.9%，较2023年末的22.1%及2019年末的29.0%均有所下降。这表明，我国资源流向房地产市场的趋势已发生逆转，更多资源正被投入先进制造业与现代服务业。房地产行业亦需在转型中实现高质量发展。

当前，房地产市场面临有效需求不足、市场出清不彻底的问题。2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，而2024年预估将降至10亿平方米左右，三年降幅或达44%。尽管房地产行业已进行调整，但过去高峰期积累的土地仍面临较大去化压力。

多措并举，应对挑战

为缓解这一问题，需采取多方面措施：在市场调整期，地方政府应依法依规收回闲置土地，严格限制供地，并根据去化周期确定土地供应节奏与规模，以维持土地市场稳定。同时，应引导和推进房企退出与转型，提升住房质量，为民众建造优质住房。

此外，需进一步扩大需求，如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大税收、贷款利率等方面的优惠力度；提升居民收入，改善预期，降低房价收入比；继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

针对商办用房的去化压力，建议更改商品用房供应方式，限制超额供应。地方政府应结合城市发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等，前瞻性地对商办空间进行合理规划。同时，适当简化和降低商业用房交易环节税费，加速去化。此外，可考虑将符合标准的商业与办公用房改建为租赁住房。

房地产市场将回稳

2024年以来，政府为解决房地产市场发展问题，出台了一系列积极政策，包括“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等。政策力度不断增强，且全方位覆盖。目前，四大一线城市已相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等。其中，北京、上海政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。

2024年9月份的中共中央政治局会议提出，要“推动房地产市场止跌回稳”。“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”，这对市场预期的改善起到了积极作用。自2024年9月底房地产政策进一步放松后，月度销售明显改善，10月、11月的月度销售同比均加速恢复。

财政部明确指出，地方政府专项债可用于收购存量商品房和土地储备，这一创新举措有利于商品房库存去化，并有效缓解房企现金流紧张状况。预计未来一两年内，主要城市将实现止跌回稳，而三四线城市所需时间可能更长。

展望未来，为促进房地产市场进一步发展，一些特殊时期特殊区域的政策将逐步退出，如限购限售等。上海、深圳、北京的限制性政策仍有放松空间。随着市场常态化，一些应对当前市场的应急政策，如“白名单”“收储”等，预计也将逐渐退出。而一些常规性政策，如利率调整等，可能会长期运用于房地产市场调控中。

从过去几年发展来看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年大概率能实现回稳。这与政策力度、居民预期、经济环境等多重因素有关，不排除市场出现一定波动。从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年6亿～8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动均属正常。

房地产市场的未来展望

目前，众多房企已顺应市场规律，开始适应发展新模式。以往“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已走到尽头，房企必须审慎经营。

同时，国家越来越强调建设“好房子”。截至2023年底，我国城镇人均住房面积已超过40平方米，住房问题已基本得到解决。市场将以改善性需求为主，避免“规模为王、重量不重质”的现象。

经过3年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率有所下降，未来这一趋势仍将持续。这些理念将逐渐融入房企的经营模式中。在当前市场状态下，房地产企业应顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆，都是良好的发展方向。

在新阶段，房地产市场可能会呈现以下五个方面的变化趋势：

一是新房规模将收缩，人房转化比稳定在0.2-0.3平方米。成熟房地产市场对新房的需求具有规律特征，即随着市场发展成熟，每个常住人口每年对新房的需求量将保持在0.2-0.3平方米。我国一线城市已出现这一趋势。

二是二手房交易将成为主导。近年来，我国二手房市场发展迅速。在重点监测的20个核心城市中，2019年二手房的成交占比为40%，而2024年8月份已上升至62%，二手房成交量已超过新房成交量，并接近日本首都圈的水平。这表明，我国核心城市已步入以二手房交易为主的存量市场阶段。

三是资产价格将重构，优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进入新发展阶段后，资产价格重构成为其特征之一。资产保值性与城市能级直接相关，一线城市保值性最好，新房的保值性高于二手房。从国家统计局公布的70城住宅价格指数来看，一线城市资产价格的调整时间相对较短，调整幅度也最小，其次是二线和三线城市。

四是城市更新将成为新的发展趋势。城市更新是城镇化进程中的关键环节，主要通过一系列综合性的维护与改造，对城市内功能衰退、环境较差、设施老旧以及空间布局不合理的区域进行有计划、有步骤的升级与重塑。

五是保障住房体系将进一步完善，成为住房体系的重要支撑。保障房主要解决城市低收入人群以及新市民、青年的住房困难问题。该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体的刚性住房需求。这也是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势而推出的有力举措。

（作者：盛松成，中欧国际工商学院经济学与金融学教授）

（文章来源：中新经纬）