延期近一年后，碧桂园（02007.HK）终于发布了其2023年年报。2025年1月14日晚间，碧桂园公布了2023全年及2024上半年财务报告，数据显示，公司2023年实现总收入约4010亿元人民币，税前亏损约1673亿元；而2024上半年总收入约为1021亿元，税前亏损缩减至约108亿元。截至2024年6月30日，碧桂园净资产保持正值，约为741亿元。此外，碧桂园股票也将在近期恢复交易。

碧桂园在2023年计提了超过千亿的减值准备，这是导致公司巨额亏损的主要原因。财报指出，自2021年以来，房地产市场进入下行周期，销售量价持续下滑，相关资产价值大幅缩水。为准确反映市场变动对公司资产价值的影响，碧桂园对在建物业及持作销售的已落成物业计提了约823.54亿元的减值。同时，受多重不利因素影响，部分应收款项存在无法回收的风险，公司计提金融资产及财务担保减值损失净额约372.43亿元。这两项合计占税前亏损总额的71.5%。

在市场下行的影响下，碧桂园部分项目经营毛利大幅下降，且行业信用大幅收紧，导致企业信用融资规模被动压降。为了回收现金保障交房任务和债券兑付，碧桂园对部分项目和沉淀资产进行了折价处置，2023年公司共交付超60万套房屋，并偿还境内外公开市场债本金约185.4亿元。尽管面临挑战，碧桂园连同其合营企业及联营公司在2023年度仍实现了归属公司股东权益的合同销售金额约1743亿元，销售面积约2170万平方米。

据接近碧桂园的人士透露，公司2023年财报计提大额的存货减值准备是基于会计谨慎性原则的稳健处理，有助于准确反映存货的真实市场价值，为投资者提供更可靠的财务信息。同时，碧桂园2024年半年报存货减值计提已大幅减少至27亿元，表明公司已将大部分存货减值出清，除非未来市场价格大幅下跌，否则减值未来可能转回。

与2023年的巨额亏损相比，碧桂园2024年上半年实现了较大幅度的减亏。财报显示，由于2023年已较充分地计提存货减值准备，2024年上半年需计提的存货减值大幅减少，导致本期结算毛利同比有所回升。截至2024年6月30日，碧桂园连同其合营企业及联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约260亿元，销售面积约265万平方米。

为确保有限资源优先用于保交房，碧桂园通过归零预算全面控制非刚性费用支出，取得了显著成效。2024年上半年，公司销管费用同比大幅下降51%，其中行政费用同比降低25%，销售费用同比下降63%。碧桂园已大幅压降非核心非必要的经营支出，精简组织架构，高管带头降薪，并取消多项福利待遇。

鉴于当前仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，碧桂园对于恢复盈利的时间尚无法预估。但公司表示，将基于现有资源，争取早日完成保交房任务，尽快恢复项目正常经营，并积极与各利益相关方沟通制定新的债务管理计划，以更好地匹配当前市场周期和公司资金情况，逐步实现长期及可持续的资本结构。

在财报公布前，碧桂园已于1月9日披露了债务重组的阶段性进展情况。公司已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，该提案标志着碧桂园在落实重组方面的重要里程碑。该重组提案旨在大幅去杠杆化，减少债务最多116亿美元，并将到期时间延长至最多11.5年，同时降低融资成本至每年约2%。此外，碧桂园及其顾问正在与其他境外债权人就重组提案进行建设性对话。

作为碧桂园控股股东的杨惠妍家族，正在考虑将碧桂园未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为公司或附属公司股份。自碧桂园成立至今，杨惠妍家族已通过多种方式累计支持集团总额约416亿港元，且未减持股票。此外，杨惠妍家族还为碧桂园在银行间市场交易商协会发行的15亿中期票据提供了担保。

碧桂园表示，通过债务重组，公司将拥有更具可持续性的资本结构，能够专注于交付住房、继续业务运营、保持资产价值及落实业务及资产出售策略。华泰证券研究认为，出险房企债务压力减轻，有利于房企基本面改善，同时有助于出险房企有更多资源用于保交楼，降低行业层面的“期房”信任问题，改善新房销售预期。

在土地储备及项目方面，碧桂园合计控制超过3000个开发项目，可售合同总面积介于9000万平方米至9200万平方米之间。这些项目包括9个国际市场的29个开发项目，以及位于中国内地的超过2900个境内开发项目。此外，公司还有约130万至140万个车位可供出售。在境内现金流方面，碧桂园预测在2024年至2039年期间，可用于境外分配的预计净现金盈余估计介于200亿元至250亿元之间。境外现金流方面，碧桂园的境外资产包括29个国际开发项目及若干少数权益金融投资。

碧桂园还表示，公司正在出售境外少数权益金融投资，并已取得重大进展。在2025年1月至2033年期间，公司预期通过出售这些少数权益金融投资筹集约6亿美元至8亿美元的净出售收益。事实上，自2022年以来，碧桂园已累计处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。

对于未来的发展计划，碧桂园主席杨惠妍在报告中表示，公司正以地产开发业务为核心，努力探索建筑科技和代管代建两项新业务。目前，这两项新业务已实现独立市场化运作，并有望在未来与开发业务形成合力。

（文章来源：e公司）