新年伊始，中国房地产市场迎来了一轮密集的房企债务重组行动，多家房企的债务重组方案取得了显著进展。

1月9日，碧桂园正式公布了其启动债务重组以来的首个方案，该方案涉及大力度的债务削减。与此同时，龙光集团也发布了条款调整后的第二版债务重组方案。在此之前，正荣地产已宣布其第一版债务重组方案失效，并计划启动新的谈判。此外，已完成债务重组的融创中国也公布了境内债券的二次整体重组方案，标志着房企在债务处理上迈出了新的一步。

在这一轮债务重组中，房企普遍采取了大力度的削债措施。碧桂园的境外债务总额约为164亿美元，减债金额最多可达116亿美元，削债比例高达7成。龙光集团最新版的重组方案也将削债比例从之前的约4成提高至近7成。融创中国的境内债务重组方案则从此前的展期调整为削债，削债比例也将超过50%。

业内人士指出，房企新一轮重组方案化债额度的大幅提升，主要受到当前市场行情的影响。由于销售回款及资产处置是出险房企偿还债务的重要资金来源，而2024年企业销售收入减少，资产价格不断下降，导致房企现金流持续承压，难以履行此前的重组方案。因此，房企不得不通过提高削债比例来应对当前的困境。

中指研究院企业研究总监刘水认为，更大力度的削减债务规模将有助于房企改善资产负债表，改善信用表现，提振投资者信心。这将使房企能够轻装上阵，增强可持续发展潜力，在发展中寻找解决债务危机的办法，从而促进债权回收，保护债权人、投资人利益。

碧桂园与龙光引领削债潮流

碧桂园作为此次债务重组的先行者，其方案备受关注。碧桂园为债权人提供了5个选项，包括现金回购、强制性可转换债券、发行新债券等。其中，现金回购将最少削减本金90%，而替换新债券也会削减本金约35%。整体来看，碧桂园境外债务重组方案预期达成的目标之一是减少债务116亿美元，削债比例约为7成。

龙光集团也紧随其后，发布了更新后的债务重组方案。该方案同样提供了包括现金支付、短期票据+强制可转债、长期票据等选项。其中，现金支付削债比例最高达85%，短期票据组合的削债比例也在6成左右。整体来看，龙光境外债务的未偿还本金总额约为80.38亿美元，预计留债额约为24.19亿美元，综合削债约56亿美元，削债比例也达到7成。

此外，正荣地产也在债务重组的道路上经历了波折。在推出第一版未进行本金削减的债务重组方案后，正荣意识到该方案难以执行，主动申请取消法院聆讯，并计划重新谈判带削债条款的方案。

新一轮债务重组的削债力度大幅提高，正在正常推进中的方案或已落地生效的境外债务重组方案中，化债比例普遍在50%左右。例如，融创中国的削债比例约为45%，旭辉控股集团的目标削债比例在50%上下。

在境内债务方面，融创中国也公布了境内债券的二次整体重组方案，对合计154亿元境内公开债务进行新一轮重组。该方案提供的选项包括现金要约收购、债转股票、以资抵债等，如方案落地削债比例将超过50%。这一变化标志着房企在境内债务重组方面也开始从展期转向削债。

国泰君安研报指出，以债务展期为主要内容的重组计划虽然能够延后债务偿还时间，但从债务规模上看，债务压力的缓解效果较弱。而搭配债转股、股权转让等“以股换债”类的重组方案，则能够切实地实现债务规模的削减，从而实现降杠杆。

债权人态度成关键

多位业内人士分析认为，房企之所以选择直接给出大幅度削债力度的重组方案或调整重组方案条款提高削债比例，根源在于过去三年房地产市场延续调整趋势且出险房企自身销售表现弱于大盘导致房企偿债面临不确定性的风险。

刘水表示，房企债务重组方案需要根据当前及未来一定时间内市场情况下企业现金流情况制定可实施的偿债方案。然而当前市场、政策、自身资产结构等诸多因素均导致企业难以依靠现有资产盘活或经营获取充足现金流以覆盖债务。

龙光集团在公告中也明确提及，由于业务表现及预计现金流均有所变动且房地产行业复苏仍需时日，进一步加剧了公司的营运及债务偿还压力。因此公司决定推进新的债务重组方案。

一位正在推进新一轮债务重组的房企内部人士表示，新的方案之所以推进更大力度削债的原因就在于过去一段时间内房企资产价值缩水、销售表现及流动性都没有改善。

销售回款及资产处置是出险房企未来实施境外债务重组方案中偿付部分的重要资金来源。然而由于大部分出险房企推出第一版重组方案时百强房企全年销售总额已经下滑且2024年百强房企的销售总额又进一步下降导致出险房企销售跌幅更甚。因此2023年初版方案基于销售情况所作出的现金流预测将无法支撑后续偿付计划。

从资产角度来说，在市场下行期原本可以作为债务重组抵押或处置后偿债的资产价值缩水使得房企在债务重组过程中需要通过削减更多的债务本金来平衡资产价值与债务之间的关系从而提高削债比例。

为走出困境出险房企纷纷选择调整债务重组的思路。刘水认为若房企能够有效削减债务将有效改善资产负债表促进房企经营持续改善。这将对房企恢复信用表现、获取新增融资产生积极作用同时资金面改善将有助于推进项目施工建设、项目保交付。此外房企信用表现、交付工作顺利开展也有助于提升购房者对企业的信心从而促进销售去化工作形成资金链的良性循环。

然而对于房企给出的大力度削债方案落地实现的关键之一在于债权人的态度。华泰证券研报指出一方面取决于债权人是否在行业环境变化后放低预期选择削债回收残值；另一方面则是债权人的持有成本如果新重组方案的现金回收价值更具吸引力也会加大其通过概率。

目前来看债权人的接受度相对较高。碧桂园的重组方案已收到不少债权人的表态表示愿意长期支持公司渡过当前的难关。这表明债权人在面对房地产市场变化时正逐渐调整其预期和策略。

（文章来源：第一财经）