在2024年，尽管政策持续放宽且融资工具日益丰富，房企非银融资规模的下降趋势却仍未止步。日前，多家市场机构发布了关于2024年度房企融资的详细数据，揭示了该行业融资现状的严峻性。

数据显示，2024年房企非银融资规模同比继续下滑，且降幅相比上一年度进一步扩大。然而，值得注意的是，房企融资成本在这一年里出现了显著下降，多渠道融资利率均成功降至3%以下的水平。这一趋势反映出，尽管融资总额减少，但融资成本优化为房企带来了一定的喘息空间。

《中国经营报》记者观察到，自2021年以来，房企非银融资规模已连续四年同比呈现下滑态势。由于无法依靠借新还旧的方式维持债务稳定，房企近年来面临着巨大的债务压力。展望2025年，房企债务到期规模预计将再度增加，这无疑将加大市场挑战。

非银融资连续四年走低

在房地产“止跌回稳”的政策基调下，2024年房地产融资政策确实持续放宽，但支持的重点更多倾向于白名单项目及存量土地的盘活，导致行业整体非银融资规模依然未能止跌。

据中指研究院的数据显示，2024年房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%，降幅较上年有所扩大。其中，信用债、海外债和ABS的融资规模均出现了不同程度的下滑，同比降幅分别为18.5%、69.5%和13.6%。

克而瑞的数据也印证了这一趋势。从其监测的65家典型房企的融资情况来看，2024年房企融资总量为4629亿元，同比下降31%，降幅已接近2022年度，并较2023年度的14%有明显扩大。其中，第三季度融资规模最高，达到1473亿元，但同比仍下降了6%，其余季度同比降幅均超过30%。

从融资结构来看，2024年房企海外债融资规模在低基数上继续下滑，而信用债则依然是房企融资的主力军。同时，ABS发行规模的占比有所提升。

中指研究院的数据显示，2024年房地产行业信用债发行规模为3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61.0%，与上年基本持平。从发行主体来看，央企和地方国企成为信用债发行的主要力量，占比已超过90%，较上年上升2.5个百分点；而民企和混合所有制企业的发行占比则有所下降。不过，混合所有制和民营房企信用债的发行期限有所延长，3年以上债券发行总额占比明显提升。

此外，2024年房企ABS融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，占总融资规模的37.8%，较上年上升2.1个百分点。同时，房企ABS融资的平均发行期限为9.85年，期限明显延长。

年末融资市场略有回温

尽管整体融资规模持续下滑，但2024年房企融资成本却持续下降，各渠道融资利率已基本降至3%以下。

中指研究院的数据显示，2024年房地产行业债券的平均利率为2.95%，同比下降0.72个百分点。这一变化主要受到连续降息、融资企业结构和产品结构变化等因素的影响。

中指研究院企业研究总监刘水表示，2024年房企各类融资利率均呈下降态势，其中信用债平均利率为2.86%，同比下降0.71个百分点；海外债平均利率为5.22%，同比下降1.17个百分点；ABS平均利率为3.01%，同比下降0.59个百分点。

克而瑞的数据也显示，2024年房企境外债券融资成本为4.18%，较2023年的8.04%下降近半；境内债券融资成本为2.92%，较2023年下降了0.54个百分点。

克而瑞方面分析认为，2024年房企境内债券融资成本不断下降的原因主要有两方面：一是货币环境相对宽松，LPR持续下调；二是发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显。此外，由于房企境外发债较少，且受境内债券融资影响，整体新增债券类融资成本为2.94%，较2023年下降0.63个百分点。

从单月情况来看，自2024年9月以来，房企债券融资总额单月同比连续回正。这主要与上年低基数因素有关。刘水表示，虽然房企融资在9月以来略有回暖，但其可持续性仍有待观察。

从融资结构来看，2024年下半年房企信用债与ABS融资规模均有所回升。其中，前9个月房企信用债发行总体呈下滑趋势，9月份发行规模降至不足200亿元。然而，自10月以来，房企信用债发行规模连续回升，10月和12月单月同比在上年低基数影响下转正。

同时，2024年上半年房企ABS月均发行规模仅约150亿元。但到了下半年，房企ABS发行步入正轨，月均发行规模在200亿元以上。

刘水认为，尽管2024年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道中徘徊。市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度。因此，融资规模仍在不断缩减中。展望2025年，房地产市场恢复仍面临诸多挑战。企业应提前筹划现金流，积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入。

（文章来源：中国经营报）