房地产市场的复苏节奏和风险化解进展仍然是社会各界关注的焦点。1月13日，在中国香港举办的第十八届亚洲金融论坛开幕式上，中国人民银行行长潘功胜就房地产金融政策和市场运行情况发表了重要讲话。

回顾2024年，房地产金融政策经历了从年初官宣建立房地产融资协调机制，到“9·24”新政的逐步落地，整体呈现出进一步宽松的趋势，支持力度显著增强。然而，政策效果的显现需要时间。随着中央首次明确房地产“止跌回稳”的目标，加之2023年低基数的影响，自2024年9月以来，房企融资已出现边际回暖的迹象。此外，第三方调研报告显示，去年12月居民购房信心有所增强，置业节奏加快。

克而瑞地产研究中心指出，在债务展期的背景下，房企的偿债压力将部分转移至2025年，年内债务到期规模预计将达到5257亿元。业内普遍认为，严控增量、优化存量仍是今年房地产领域的工作重点，而政策的有效落地和房企的积极自救则成为关键。

房地产金融政策持续加码

在第十八届亚洲金融论坛上，潘功胜结合前期中央经济工作会议关于2025年经济工作的部署，指出中国政府已采取一系列措施有效弱化地方债务和房地产市场风险，目前相关风险总体处于收敛状态。他强调，我国房地产市场经过近三十年的长周期繁荣，正经历重大转型并寻找新的均衡点。

潘功胜表示，通过从供需两端综合施策，包括取消大中城市的限制性政策、优化调整房地产金融政策、优化相关税收政策等，以及经营主体通过调整经营策略、债务重组等方式进行自我修复，房地产市场的风险水平已大幅弱化，市场成交水平总体改善。

数据显示，自2024年10月以来，30个大中城市商品房销售面积连续3个月环比增长，连续两个月同比增长。与此同时，随着一系列增量政策的密集出台和落地，社会预期和市场信心已有所改善，居民部门中长期贷款的回暖就是一个例证。

销售端的持续改善需要一个过程，多数房企短期内缓解债务压力的主要方式仍是“借新还旧”，因此融资层面的政策效果备受关注。2024年以来，相关部门的政策部署持续加码，其中房地产融资协调机制的建立和“9·24”新政的推出被视为供给端和需求端的重要政策突破。

具体来看，2024年1月上旬，住建部与金融监管总局联合发布通知，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，推动金融机构加大融资支持力度。同月下旬，央行、金融监管总局联合发文，对经营性物业贷款进行松绑，进一步放宽贷款用途、贷款主体、贷款额度等条件。

此后，各地迅速进入政策推进落实阶段，多数城市在年内建立了房地产融资协调机制，将合规的房地产项目纳入“白名单”。金融监督管理总局日前召开的2025年监管工作会议提到，2024年城市房地产融资协调机制落地见效，“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。

2024年9月24日，央行在国新办新闻发布会上宣布多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、二套首付比例降低、提高再贷款资金支持比例、续期“金融16条”等。政治局会议和中央经济工作会议也相继释放稳楼市的强烈信号，强调要促进房地产市场止跌回稳，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

“9·24”之后，央行、财政部等陆续对盘活存量的支持举措和工具作出具体部署，包括允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地，并将保障性住房再贷款支持比例由60%提升至100%等。

房企融资略有回暖

尽管政策效果持续显现，但房地产企业的短期债务压力仍面临较大挑战。

中指研究院统计数据显示，2024年1~11月，房企到位资金为9.66万亿元，同比下降18%，延续了2022年以来的下降态势，但降幅较1~10月收窄1.2个百分点。其中，国内贷款和自筹资金占比提升，但销售下滑对房企资金面的影响仍在。

从单月来看，受上年低基数影响，自2024年9月以来，债券融资总额单月同比连续回正，房企融资略有回暖。在融资结构方面，央国企占比较上年进一步提升至91.3%，混合所有制和民营房企融资占比降至8.7%。

中指研究院企业研究总监刘水表示，当前信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。随着房地产市场筑底企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，获得更丰富的资金支持。

2025年工作重点：严控增量、优化存量

从债务规模来看，2025年房企债务压力依然较大，债务到期规模达5257亿元，其中第三季度是偿债高峰。然而，不少出险房企已在债务重组、展期方面取得重要进展，金融机构的纾困举措也在持续推进。

潘功胜在亚洲金融论坛上提到，中央已明确地方政府专项债券可用于回收闲置存量土地、新增土地收储和收购存量商品房，这将有助于加快房地产市场去库存，实现止跌回稳。财政部有关负责人也表示，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房的专项债项目。

业内普遍认为，严控增量、优化存量仍是2025年的工作重点。房企应抓住政策机会积极自救，利用融资政策多渠道拓展融资现金流入，或进行存量债务展期、借新还旧。同时，房企还应积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券，与金融机构和债权人积极协商，对企业的土地储备进行结构性调整。

（文章来源：第一财经）