近年来，北京的写字楼市场一直饱受空置率上升和价格下跌的困扰。由于企业缩减租赁面积和成本，导致市场需求不足，业主之间展开了激烈的“价格战”。与此同时，新项目的不断入市进一步加剧了空置率的上升。然而，2024年的数据显示，北京写字楼市场的新增供应步伐明显放缓，供应量同比下降了74%。

　 值得注意的是，这场“价格战”的影响范围正在扩大，已经从写字楼市场波及到了仓储物流市场。截至2024年末，北京写字楼的空置率仍然维持在21%的高位，特别是超甲级写字楼的空置率持续攀升，租金跌幅也超过了市场平均水平。与此同时，天津和北三县等地与北京仓储物流市场争夺需求，导致北京仓储物流市场在年内首次出现净吸纳量为负值的情况。

　 世邦魏理仕发布的数据显示，2024年北京新增写字楼供应总量仅为19.2万平米，同比大幅下降74%。搬迁需求成为了市场的主要驱动力，占全年新租面积的80%，创历史新高。尽管如此，得益于国有和头部企业的大面积成交以及退租数量的回落，北京写字楼的净吸纳量仍达到了34万平米，带动空置率在年末同比下降0.7个百分点至21.0%。然而，超甲级写字楼的表现却相对滞后。

　 在租金方面，北京写字楼市场继续以价换量，租金降幅进一步扩大。2024年年末，全市平均租金为256.6元/平米/月，年度累计跌幅达到10.7%，超甲级写字楼的租金降幅尤为显著。此外，CBD、金融街、燕莎、王府井等区域的空置率持续上升，部分原因是金融、科技医药企业整合至自用楼宇或缩减面积。

　 世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部办公楼、租户负责人袁慧表示，2025年北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来24万平米的办公面积增量，但存量可租面积依然充足。在复杂多变的市场环境下，租户的房地产策略更加多元化，业主需要针对不同需求创新解决方案以增加租户粘性。

　 与此同时，仓储物流市场也面临着挑战。2024年，北京仓储物流项目全年放量33.2万平米，但受高新电子及医药类企业回流至自用园区的影响，制造业需求有所下滑，全年净吸纳量首次出现负值，为-9.3万平米。空置率稳定在24.4%的高位，平均租金连续两年下跌至50.8元/平米/月，年内跌幅达到9.2%。北三县、天津等地开始与北京争夺需求，价格战愈演愈烈。

　 然而，北京仓储物流市场在2025年将迎来新增供应潮，预计有超过150万平米的新增高标仓储设施将在非核心市场交付。北京近期发布的降低全社会物流成本实施方案指出，将加快推进四大物流基地转型升级，探索“产业集群+物流园区”协同发展新模式。世邦魏理仕方面表示，这些新措施将有助于引导仓储需求提质升级并加速高标仓的去化，缓解未来市场的长期压力。

　 在商业地产市场表现不佳的背景下，北京大宗交易却呈现出火热的态势。随着越来越多的优质资产涌入市场以及买卖双方价格预期的进一步收窄，各板块的资本化率持续走高，促进了交易的达成。2024年四季度，北京西城一栋办公楼以28亿元的总价成交。全年来看，机构投资者在北京大宗交易中的占比从24%上升至51%，成为市场的主要买家。除了物业投资外，购置办公自用、股权增持等也是机构投资者重要的交易方式。

　 世邦魏理仕发布的数据显示，2024年北京大宗交易共有46笔，总金额为372.6亿元，同比增长12%。世邦魏理仕方面表示，北京大宗交易的稳步增长使市场对优质资产的流动性有了更多期待，尤其是零售物业、工业物流、保障租赁住房、养老公寓等可以通过公募REITs退出的底层资产。此外，北京市政府发布的城市更新政策也为未来的投资需求提供了有力支持。